اقتصاد آنلاین – ندا مومن: به صورت واضح افزایش هزینه‌های تولید (در مورد مسکن می‌توان به افزایش هزینه مصالح ساختمانی، کارگر و ... اشاره کرد) منجر به افزایش قیمت محصول (مسکن) می‌شود. اما این افزایش قیمت در سال‌های اخیر به چه میزان بوده و چه تأثیری بر بازار مسکن گذاشته است؟

جهش قیمت مسکن همگام با قیمت مصالح

با توجه به این که مسکن نسبت به سایر گروه‌های خوراک و آشامیدنی، حمل و نقل و بهداشت و غیره بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوار دارد، هر گونه تغییر و تحولی در قیمت آن، تاثیر بالایی بر کل اقتصاد خواهد گذاشت. همچنین دسترسی به سرپناه، یکی از مهم‌ترین نیازهای اساسی یک خانوار می‌باشد. قیمت مسکن تحت تاثیر عواملی مانند، نرخ جمعیت، نقدینگی، تورم انتظاری، شهرنشینی، میزان اجاره‌بها، درآمد سرانه، و هزینه ساخت قرار گرفته و روند‌های صعودی و نزولی و یا ثبات در بازار را در پیش می‌گیرد. نهاده‌های ساختمانی یکی از اجزای اصلی در ساخت مسکن به حساب می‌آیند و افزایش یا کاهش قیمت هر یک از آن‌ها موجب افزایش و یا کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

همان‌طور که در نمودار زیر نشان داده شده است، همزمان با افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کشور، قیمت مسکن شتاب بیشتری داشته است. در سال 91، تورم 41 درصدی مصالح ساختمانی با رشد 51 درصدی قیمت مسکن همراه بوده است. بعد از آن بازار مسکن روندی تقریبا نزولی را طی کرد تا این که در سال 97، همزمان با شروع تحریم‌ها علیه کشور و وقوع بحران ارزی، جهشی جدید در قیمت مسکن در کشور رخ داد که از جهش سال 91 شدید‌تر بود. نرخ تورم 60 درصدی مصالح ساختمانی در سال 97، نرخ رشد 81 درصدی قیمت مسکن را به وجود آورد. جهش بعدی قیمت مسکن، با نرخ رشد بیش از 100 درصدی در سال 99، همزمان با اعمال تحریم‌های بیشتر علیه کشور، شیوع کرونا و شوک ارزی حاصل شد و تورم 97 درصدی مصالح ساختمانی در آن سال یکی از دلایل مهم ایجاد این شوک بزرگ قیمتی در بازار مسکن بود.

همچنین می‌توان همسو بودن کاهش نرخ رشد قیمت مسکن، و کاهش تورم در گروه مصالح را در سال‌های 1392 الی 1395، 1398، و 1400 مشاهده کرد.

البته باید توجه داشت نقدینگی نقش اصلی را در رشد قیمت‌ها ایفا می‌کند. بررسی تغییر و تحولات بازار مسکن، و آمار ساخت و ساز‌ها و خرید و فروش واحد‌های مسکونی، رد پای نقدینگی در افزایش قیمت‌ها به وضوح دیده می‌شود. در حالی که در پایان سال 99، نقدینگی با رشد 40.6 درصدی از 3467 هزار میلیارد تومان عبور کرده بود و در همان سال شوک ارزی و شوک قیمتی در بازار مسکن و نهاده‌های ساختمانی ایجاد شده بود. در پایان سال 97 نیز، نقدینگی رشدی 23.1 درصدی را تجربه کرد. همبستگی بین نرخ رشد نقدینگی و نرخ رشد قیمت مسکن در نمودار زیر به خوبی قابل مشاهده است.

رشد 2146 درصدی قیمت کل مصالح ساختمانی در 11 سال گذشته

طبق گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت گروه سیمان، بتن، شن و ماسه از عدد 95.01 در بهار سال 1391، به عدد 2368.9 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2393 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه گچ و گچ‌کاری،  از عدد 100.6 در بهار سال 1391، به عدد 1760.5 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 1650 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه انواع بلوک سفالی و آجر،  از عدد 97.7 در بهار سال 1391، به عدد 1751.9 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 1692 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه موزاییک کاشی سرامیک،  از عدد 95.1 در بهار سال 1391، به عدد 1882.9 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 1880 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه سنگ،  از عدد 97.3 در بهار سال 1391، به عدد 2080.2 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2036 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده،  از عدد 95.3 در بهار سال 1391، به عدد 2371.3 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2387 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه چوب، از عدد 94 در بهار سال 1391، به عدد 2607.2 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2674 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه ایزوگام و قیرگونی آسفالت، از عدد 89.4 در بهار سال 1391، به عدد 2612.9 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2821 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه شیرآلات بهداشتی، از عدد 96.4 در بهار سال 1391، به عدد 2819.2 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2824 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی، از عدد 93.8 در بهار سال 1391، به عدد 3221.8 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 3334 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه یراق آلات درب و پنجره، از عدد 96.2 در بهار سال 1391، به عدد 3016.2 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 3036 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه نقاشی ساختمان، از عدد 91.1 در بهار سال 1391، به عدد 2844.1 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 3023 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه تاسیسات برقی، از عدد 94.3 در بهار سال 1391، به عدد 3525.2 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 3636 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه شیشه، از عدد 98.8 در بهار سال 1391، به عدد 2673.9 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2605 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

شاخص قیمت گروه خدمات، از عدد 97.4 در بهار سال 1391، به عدد 1374.5 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 1310 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه برای گروه مذکور را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

و در انتها، قیمت شاخص کل نهاده‌های ساختمانی، از عدد 96 در بهار سال 1391، به عدد 2156.7 در بهار سال 1402 رسیده که بیانگر رشد 2146 درصدی است. نمودار زیر، تورم نقطه به نقطه شاخص کل نهاده‌های ساختمانی را در 11 سال گذشته نشان می‌دهد.

با بررسی روند قیمتی هر یک از گروه‌های مختلف نهاده‌های ساختمانی در طی 11 سال گذشته می‌توان مشاهده کرد که در بین این گروه‌ها، گروه‌های تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی، یراق‌آلات درب و پنجره بیشترین نرخ رشد‌ها را تجربه کرده‌اند. از طرف دیگر، گروه‌های خدمات، گچ و گچ‌کاری و انواع بلوک سفالی و آجر به نسبت گروه‌های دیگر رشد کمتری داشته‌اند.

کابوس اقتصاد دستوری برای مصالح ساختمانی

اخیرا خبری منتشر شده مبنی براین که قرار است سیمان و فولاد  به منظور کاهش قیمت مسکن، از بورس کالا خارج شوند. این در حالی است که با عرضه و معامله سیمان و فولاد در بورس کالا، مافیا و دلالان دست‌شان از این نهاده‌های ساختمانی کوتاه می‌شود و انگیزه تولیدکننده نیز جهت افزایش عرضه بالا می‌رود. تصمیم دولت، در خروج این مصالح ساختمانی از بورس کالا به سمت قیمت‌گذاری دستوری است. در واقع، با خروج سیمان و فولاد از بورس کالا که از نهاده‌های پرکاربرد در ساخت مسکن به شمار می‌روند، می‌توان شاهد چند قیمتی شدن آن‌ها در بازار، کاهش عرضه و ایجاد رانت‌های گسترده برای دلالان بود که خود به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

چه کسی ضرر می‌کند؟

بخش مهمی از هزینه‌های خانوار صرف ساخت و خرید یک واحد مسکونی می‌شود.در نوسانات قیمتی مصالح ساختمانی و به دنبال آن قیمت مسکن، تنها مصرف‌کننده با مشکل روبرو خواهد شد. در ادامه افزایش قیمت مصالح، تولید‌کنندگان و سازندگان حرفه‌ای مسکن تولید و عرضه مسکن را کاهش خواهند داد. با کاهش عرضه مسکن در مقابل تقاضای مصرف‌کنندگان، گرانی‌های مسکن به وجود خواهد آمد.

راهکار چیست؟

 برای کاهش تورم مصالح ساختمانی و کاهش قیمت مسکن، دولت می‌بایست با اقدام به اتخاذ سیاست‌های مناسب، میزان نقدینگی در بازار را کاهش دهد. کاهش نقدینگی، تورم مصالح ساختمانی و قیمت بالای مسکن را کاهش می‌دهد. از طرف دیگر، اتخاذ سیاست‌هایی در ساخت مسکن مانند، کوچک‌سازی و انبوه‌سازی و کاهش دوره ساخت می‌تواند منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن گردد. خروج دولت از قیمت‌گذاری در مواد اولیه نیز یکی از اقدامات ضروری است که باعث افزایش عرضه خواهد شد.