نامه نیوز - یکی از موضوعاتی که این روز‌ها برای مردم سؤال است، مسئله آینده بازار مسکن است. این مسئله به‌ویژه با آمدن دونالد ترامپ به کاخ سفید که به رفتار‌های نامتعارف و غیرقابل پیش‌بینی معروف بوده و در دوره ریاست‌جمهوری اولش شدیدترین تحریم‌ها را علیه ایران اعمال کرد، بسیار موضوعیت پیدا می‌کند. بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های معاملات مسکن شهر تهران طی دوره 1388 تا 1403 نشان می‌دهد تعداد معاملات مسکن در 5 ماهه سال‌های 1402 و 1403 نسبت به میانگین معاملات 5ماهه نخست سال‌های 1388 تا 1401 کاهش 65 درصدی دارد. براساس این داده‌ها، در 5ماهه نخست سال‌های 1393 تا 1397 تعداد معاملات حتی به عدد 70 هزار واحد نیز نزدیک شده بود، این درحالی است که طی 5ماهه نخست امسال تعداد معاملات حتی به عدد 17.5 هزار واحد نیز نرسیده است. برخی از کارشناسان مسکن می‌گویند فعالان بازار از احتمال پیروزی دونالد ترامپ و ریسک‌های احتمالی ناشی از آن، آگاه بودند و اینکه چرا این موضوع همچون سال‌های 1396 و 1397 که با خروج ترامپ از برجام، همه بازار‌های دارایی و ازجمله بازار مسکن به هم ریخت، در سال جاری رخ نداد، نشان می‌دهد بخشی از ریسک‌های ناشی از آمدن دونالد ترامپ برای بازار مسکن پیش‌خور شده است. همچنین جهش‌های چند سال اخیر مسکن نیز سرمایه‌گذاری در این بازار را پرریسک کرده است. کارشناسان در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گویند ما همزمان هم با انباشت تقاضا و هم با کاهش توان خرید مردم روبه‌رو هستیم. به اعتقاد آن‌ها، رکود تورمی در بازار مسکن رخنه کرده و بعید است در مدت‌زمان کوتاه دست از سر این بازار بردارد.
سقوط معاملات مسکن به کف ۱۶ سال قبل
بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های معاملات مسکن 5ماهه نخست سال‌های 1388 تا 1403 نشان می‌دهد در 5 ماهه سال‌های 1388 تا 1401 طی 5 ماهه نخست هر سال به‌طور میانگین 50 هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده است. سقف این معاملات نیز در 5 ماهه ابتدایی سال‌های 1393 و 1397 حتی به 70 هزار فقره نیز نزدیک شده است. این در حالی است که در 5 ماهه ابتدایی سال‌های 1402 و 1403، به‌طور میانگین تنها 17 هزار و 500 معامله در حوزه مسکن انجام شده است که این مقدار کاهش 65 درصدی نسبت به میانگین معاملات سال‌های 81 تا 1401 را نشان می‌دهد. کاهش شدید معاملات مسکن در 5ماهه نخست امسال این معاملات را به کف تاریخی قبل از سال 1388 رسانده است.
بی‌تفاوتی فعالان بازار به خرید مسکن
درمجموع طی 5 ماهه نخست سال جاری که تعداد معاملات حتی به 17 هزار و 500 فقره نرسیده است، شاهد سنگین‌ترین رکود مسکن در 17 سال اخیر (قبل از سال 1388) بوده‌ایم. همچنین قابل‌توجه است که آمار 5 ماهه نخست سال جاری شاید از این جهت هم حائز اهمیت باشد که بسیاری از سرمایه‌گذاران و فعالان بازار مسکن، پیروزی دونالد ترامپ و شوک احتمالی ناشی از آمدن وی را حدس می‌زدند و اینکه این موضوع روی معاملات در این ماه‌ها تأثیر نداشته در نوع خود قابل تأمل است و نشان از عمق رکود تورمی در بازار مسکن دارد.
خرید ملک 3 برابر سخت‌تر از 10 سال قبل
علی رئوفی، کارشناس حوزه اقتصاد در گفت‌وگو با «فرهیختگان» در توضیح وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار داشت: «بررسی سمت تقاضا در حوزه مسکن نشان می‌دهد به‌واسطه کاهش قدرت خرید مردم به دلیل افزایش مکرر قیمت‌های ملک در سال‌های اخیر امروز خرید ملک نسبت به ۱۰ سال گذشته ۳ برابر و نسبت به ۲۰ سال گذشته ۴ برابر سخت‌تر شده است. در سمت تقاضا، بدون شک مشکل قدرت خرید داریم. اما در سمت دیگر در حوزه عرضه نیز با همین بحران مواجه هستیم. وجود نرخ‌های بدون ریسک بالا در بازار، مثل اوراق دولتی یا صندوق‌های درآمد ثابت سبب شده پروسه ساخت یک ملک که عموماً ۲ سال از اخذ مجوز تا ساخت آن طول می‌کشد، به‌واسطه کمبود سوددهی انجام نشود. سازنده می‌گوید باید ۴۰ تا ۵۰ درصد در سال بازدهی داشته باشد تا درگیر ریسک افزایش مصالح، کار با کارگر و... شود. بنابراین کاهش حاشیه سود سبب شده سازنده‌ها دیگر تمایلی به ساخت نداشته باشند. حاشیه ساخت در تهران به زیر ۳۰ درصد رسیده و عرضه نیز دچار مشکل شده است.»
جاماندگی دولت از کنترل بازار مسکن
رئوفی در ادامه افزود: «از سوی دیگر نیز شاهد پیک جمعیت دهه 60 هستیم. جمعیت این دهه سال‌هاست که وارد حوزه مسکن شده و دولت تقریباً در ۱۰ سال اخیر برنامه‌ای برای عرضه عمده مسکن در بازار نداشته است. در این حالت نقش دولت باید مداخله‌گرانه باشد. برای مثال برای اینکه حوزه بهداشت و درمان مردم در شرایط مطلوبی باشد، دولت‌ها در تمام دنیا به آن حوزه ورود می‌کنند. مسکن هم یکی از همین حوزه‌هاست. ما کره‌جنوبی و ژاپن را می‌بینیم که هرچند دولت‌ها لیبرال بودند، در زمان‌هایی که دچار بحران شده‌اند برنامه ساخت مسکن را در دستورکار قرار داده‌اند. متأسفانه با رسیدن پیک دهه 60 به بازار مسکن هنوز برنامه‌ای برای آن‌ها نداریم و با انباشت تقاضا روبه‌رو هستیم. این امر سبب می‌شود زمانی که قدرت خرید به هر دلیلی احیا شود، پیک‌های مسکن مجدد خود را نشان دهد. برای مثال بعد از دوره برجام پس از سال‌های ۹۴ و ۹۵ از آنجایی که دلار ثبات پیدا کرد، شاهد افزایش قدرت خرید بودیم. این امر سبب شد در پیک سال‌های ۹۸ و ۹۹ مجدد شاهد رشد چندین برابری قیمت مسکن باشیم. با توجه به اینکه معمولاً چرخه‌ها به این صورت کار می‌کند که ابتدا رشد دلار رقم می‌خورد، متوسط قیمت دلاری مسکن به زیر متوسط کاهش پیدا می‌کند و مجدد ملک جذاب می‌شود، در نتیجه پول‌هایی که از بازار‌های دلاری حاصل می‌شود، به بازار‌هایی مثل مسکن سرازیر می‌شود.»
ترامپ نوسان‌خیز!
رئوفی تصریح کرد: «یکی از خصیصه‌های دولت ترامپ نسبت به دولت‌های دموکراتیک در آمریکا، نوسانات بالا در بازارهاست. در هفته گذشته بسیاری از کارشناسان و مردم انتظار داشتند با آمدن ترامپ نرخ دلار و طلا رشد کند، اما می‌بینیم که در هفته‌ای که چند روز از آن هم گذشته است، روند عکس انتظارات رقم خورده است. این امر حاکی از آن است که جامعه ما به اخبار سیاسی حساس می‌شود. درحالی‌که در دوران دولت قبل دلار نوسانات شدید را در مواقع بحرانی نیز تجربه نمی‌کرد. حضور ترامپ پیش از این هم نشان داده است که منجر به نوسانات در بازار می‌شود؛ این نوسانات لزوماً صعودی نیستند. گاهی یک خبر خوب التهاب جامعه را کاهش می‌دهد و گاهی برعکس. تصور جامعه این است که رفتار‌های ترامپ غیرقابل پیش‌بینی است. این غیرقابل پیش‌بینی بودن رفتار ترامپ بر رفتار معامله‌گران در بازار نیز اثرگذار است.»
اجاره‌بها در مسیر نقطه تعادل
این کارشناس اقتصادی درباره بازار اجاره نیز مطرح کرد: «انتظار داریم بازار اجاره به‌ویژه در فصل نقل و انتقالات در تابستان سال آتی در مقایسه با سال‌های گذشته آرامش بیشتری داشته باشد. نسبت P به R مسکن به مقدار تعادلی خود بازگشته است. پس از اینکه در سال‌های ۹۷، ۹۹ و ۱۴۰۱ سه پیک افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی ملک را تجربه کردیم، اجاره نتوانسته بود خود را تعدیل کند. درنتیجه در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ رشد اجاره‌بها بیش از تورم بود که به بازگشت نسبت تعادلی اجاره به نقطه تعادلی منجر شد. به نظر من آن چیزی که سال آینده میزان رشد اجاره را تعیین می‌کند، رشد قیمت اجاره ملک نیست، بلکه میزان تورم عمومی جامعه است. براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس انتظار داریم تورم عمومی حدود ۳۳ درصد باشد؛ احتمالاً تورم اجاره نیز چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد خواهد بود.»
دولت سمت عرضه را تحریک کند
رئوفی در پایان اظهار داشت: «بازار مسکن در حال حاضر در شرایط عادی به سر نمی‌برد و نیازمند اقدام فوری توسط دولت است. به نظر من بهترین اقدام دولت در این شرایط تحریک سمت عرضه است؛ نه سرکوب سمت تقاضا. ما می‌دانیم در جامعه فارغ از تقاضای سوداگرانه، تقاضای مصرفی هم بالاست و دولت از طریق تحریک سمت عرضه با سیاست‌هایی مثل تعیین مشوق‌های ساخت املاک در بافت فرسوده، اعطای تسهیلات به انبوه‌سازان در شهر‌های پرجمعیت و همچنین ارائه وام‌های مسکن برای ساخت اقدام می‌کند. این عوامل می‌تواند به افزایش عرضه کمک کند. این اقدام به تشنگی سمت تقاضا پاسخ خواهد داد و درنتیجه می‌توانیم بازار مسکن را بدون افزایش قیمت رونق ببخشیم. نکته قابل‌توجه این است که بازار مسکن حلقه‌های پیشین و پسین بسیاری در صنعت دارد که کاشی، فولاد، سیمان و... از جمله آنهاست. در نتیجه نه مطلوب دولت و نه مطلوب جامعه است که این بازار دچار رکود شود. رونق بازار در کنار ثبات قیمت‌ها می‌تواند به نفع جامعه باشد.»
رکود در بازار مسکن جا خوش کرده است
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با «فرهیختگان» اظهار داشت: «به نظر من اگر تا پایان سال اتفاق ویژه‌ای رخ ندهد، رکود بازار مسکن به همین شکل پیش می‌رود و تأثیری در افزایش یا کاهش قیمت‌ها اتفاق نمی‌افتد. عوامل خارجی بر قیمت‌ها در ایران تأثیری نخواهد گذاشت. فعلا تغییری در قرارداد‌ها ایجاد نشده است. بازار اجاره مسکن همیشه پررونق بوده، حتی الان که همه جابه‌جا شده‌اند، همچنان اجاره مسکن برقرار است. به همان اندازه که افراد قدرت خرید خود را از دست داده‌اند، به همان ترتیب خانه‌هایی که ساخته شده و به فروش نمی‌رسد، اجاره داده می‌شود. درنتیجه تعادل به این شکل در بازار مسکن ایجاد می‌شود.»
آرش صفری، پژوهشگر بازار‌های مالی نیز در گفت‌وگو با «فرهیختگان» درباره بازار مسکن یادآور شد: «به نظر من در حوزه مسکن باز هم شاهد کاهش قیمت دلاری مسکن در ایران خواهیم بود. قدرت خرید به شدت پایین است و خروج سرمایه شکل‌گرفته از کشور به‌ویژه در ۶ ماهه اخیر اجازه نمی‌دهد مثل سال ۹۹ و ۱۴۰۱ مسکن رشد عجیبی را تجربه کند. براین اساس، پیش‌بینی‌ها از بازار مسکن در ماه‌های آتی رکودی است.»
بازار مسکن از «ترامپ 2» نترسید
تورج سرباز، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با «فرهیختگان» تصریح کرد: «رکود بازار مسکن همیشه بوده و هست. احتمالاً پس از این رکود طولانی، وضعیت بهتر خواهد شد. عرضه و تقاضا تعیین‌کننده خواهد بود. ترامپ در انتخابات قبلی متوجه شکست خود شد. زمانی که وارد جنگ اقتصادی با ایران و روسیه شد به این نتیجه رسید که دارد به بزرگ‌ترشدن چین کمک می‌کند. او دیگر اشتباهات گذشته خود را تکرار نخواهد کرد. چه دموکرات‌ها و چه جمهوری‌خواهان در کاخ سفید باشند، عملکرد کلی آن‌ها تفاوتی با یکدیگر ندارد و فقط روش آن‌ها فرق می‌کند. فکر نمی‌کنم ترامپ مجدداً تحریم‌های جدیدی را مثل سابق به ایران تحمیل کند. در شرایط رکودی، معاملات مسکن کاهش یافته است. عموماً ملک‌های با متراژ پایین همیشه مورد توجه مردم بوده است، با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مردم ممکن است موقعیت مکانی خرید تغییر کند. گردش همیشه در متراژ‌های پایین در بازار بوده است. در متراژ‌های بالا خرید و فروش کاهش یافته است. حوزه اجاره از افزایش قیمت‌ها تأثیر می‌پذیرد اما اکنون هرکس بخواهد مبلغ اجاره‌بها را بیش از ۲۵ درصد افزایش دهد، توسط تعزیرات جریمه خواهد شد. این نظارت سبب می‌شود میزان اجاره‌بها بدون حساب‌وکتاب رشد نکند. بازار اجاره مسکن دارد به ثبات خود نزدیک می‌شود. دولت جدید تازه روی کار آمده اما وقتی گفته می‌شود در سال یک میلیون مسکن می‌سازیم و اتفاق نیفتد، همین امر سبب تورم در بازار مسکن می‌شود. باید اقدامات کارشناسانه‌تری انجام شود و مسئولان با فعالان بازار مسکن همفکری کنند. حتماً باید عرضه را در بازار مسکن افزایش دهیم تا شاهد تناسب میان عرضه و تقاضا در بازار باشیم.»
دولت به کمک خانه‌اولی‌ها بیاید
سعید لطفی، دبیر و عضو هیئت‌مدیره اتحادیه املاک تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» بیان کرد: «رشد قیمت ارز، کاهش توان خرید مردم و... سبب شده دوره انتظار خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها به بیش از ۱۵۰ سال برسد. این درحالی است که دولت باید در این حوزه ورود کند و جوانانی که می‌خواهند تشکیل خانواده بدهند را حمایت کند تا بتوانند خانه خریداری کنند. چرخه ساخت مسکن اگر راه بیفتد، با توجه به پیشرو بودن صنعت ساختمان، رونق این حوزه منجر به رونق سایر حوزه‌ها و درنهایت رونق اقتصاد کشور خواهد شد. سرمایه‌گذاران بازار مسکن افراد ریسک‌پذیری نیستند. تنش‌های منطقه سبب شده بازار مسکن آسیب‌پذیر شود و شاهد رکود در آن باشیم. برای مثال مصالح ساختمانی گران شده است. هزینه‌های مربوط به مصالح ساختمانی، کارگر، شهرداری، سازمان نظام مهندسی و... افزایش یافته که به صعود قیمت‌ها منجر شده است. سازنده هم می‌خواهد سود کند و از طرف دیگر خواب سرمایه او افزایش یافته است.»
لطفی تکمیل کرد: «هیچ یک از این موارد به سود صنعت ساختمان نیست. من فکر می‌کنم عوامل مؤثر بر بازار مسکن درون کشور است. باید مشکل مسکن را در کشور خودمان حل کنیم. در دولت شهید رئیسی شاهد وعده ساخت 4 میلیون مسکن بودیم اما متأسفانه محقق نشد. اکنون باید طبق نیاز‌های مسکن هر منطقه در کشور، مسکن تولید کنیم. تولیدی که به کمک خانه‌اولی‌ها بیاید، طوری‌که هرکس با هر متراژی خانه دارد بتواند خانه خود را بزرگ‌تر کند. خوشحال‌ترین افراد از افزایش قیمت مسکن، بانک‌ها، بیمه‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری‌اند؛ چراکه اکثر سرمایه خود را به مسکن تبدیل کرده‌اند. دولت باید بانک‌ها و درمجموع اشخاص حقوقی را با سیاستگذاری و تنبیه مالیاتی از بازار مسکن خارج کند.»
