همزمان با رشد جمعیت و توسعه شهرنشینی، به تدریج منازل یک یا دوطبقه(ویلایی) جای خود را به مجتمع‌های مسکونی دادند و بر این اساس می‌توان آپارتمان‌نشینی را یکی از مظاهر توسعه به شمار آورد. در حقیقت این شیوه زندگی وام‌گرفته از کشورهای پیشرفته خصوصاً اقتصادی بوده و همانند هر الگوی وارداتی مستلزم رعایت قوانین و الزاماتی است که در اصطلاح عامه از آن به عنوان فرهنگ آپارتمان‌نشینی یاد می‌شود.
بر این اساس، احکام و مقرراتی نیز برای برقراری نظم و امنیت مجتمع‌های مسکونی در قوانین مصوب کشور گنجانده شد که به قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال ۱۳۴۳ (با اصلاحات در سال ۱۳۷۶) موسوم است و به عنوان یکی از اصول اساسی حقوقی در خصوص مالکیت مسکن به شمار می‌رود.
در این قانون، تملک به معنای مالکیت مال یا حق دارایی است و آپارتمان به عنوان یکی از انواع مال‌ها، تحت حفاظت قانون تملک قرار دارد؛ در واقع، قانون تملک آپارتمان به افراد اجازه می‌دهد تا به صورت قانونی، مالکیت بر آپارتمان خود را داشته و از آن به عنوان دارایی استفاده کنند.
از آنجاکه یکجانشینی چندین خانوار و زندگی و رفت‌وآمد در مجمتع‌های مسکونی خالی از چالش نیست، قانون برای آن‌ها راه حل درنظر گرفته اما نخستین اشاره قوانین در صورت بروز مشکلات خطاب به مدیریت ساختمان است.
مدیر ساختمان و وظایف آن
یک وکیل و کارشناس حقوقی می‌گوید: مدیر ساختمان نخستین فردی است که از وی به عنوان مسئول آپارتمان در قانون نام برده شده است؛ در صورت بروز هرگونه چالش و مشکل، ابتدا باید به مدیر مراجعه کرد و در صورت عدم سازش امکان طرح شکایت کیفری با عناوین مختلف وجود دارد.
سپیده کیا، در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مدیریت ساختمان، گذاردن برخی امور بر عهده یک یا چند شخص است. این عمل می‌تواند به صورت مکتوب و در قالب یک قرارداد نوشته شده انجام پذیرد. مدیریت ساختمان می‌تواند با مزد همراه باشد البته در عمده موارد، مدیر ساختمان از میان ساکنان انتخاب شده و با توجه به احساس مسئولیتی که همه در قبال محل سکونت خود دارند، برای انجام این وظایف مزدی در نظر گرفته نمی‌شود.
کیا، با تاکید بر اینکه وظایف مدیر در قانون تعریف شده و لازم است همگان از آن مطلع باشند، افزود: حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی، عدم امکان انتقال مدیریت به دیگری (مگر به دلیل مقتضیات و بر اساس تصمیم مجمع عمومی)، بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی، تعیین و دریافت و خرج شارژ ساختمان، نگهداری از صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان، اطلاع‌رسانی به اشخاص غایب در جلسات مجمع، رسیدگی به اعتراض مالکان و ساکنان، پیگیری وضعیت مالکان یا ساکنان بدهکار، صدور گواهی (فیش) نسبت به تسویه حساب هزینه‌های مشترک، انجام اقدامات مرتبط با بازسازی ساختمان و بررسی وکالت‌نامه در صورت حضور نماینده مالکان جزء وظایف مدیر ساختمان است.
وی با تاکید بر این نکته که مدیر ساختمان ملزم است کل واحدها و آپارتمان را بیمه نماید، تصریح کرد: بر اساس قوانین در صورت بروز مشکل و نداشتن بیمه، مدیر مربوطه ملزم است جبران خسارت نماید و بعد از جبران خسارت نمی‌تواند به شخص مقصر رجوع نماید زیرا بیمه نمودن ساختمان از الزامات است و مدیر از انجام این امر تخطی نموده در نهایت وی مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود.
این وکیل و کارشناس حقوقی، بیمه‌های ضروری ساختمان را شامل بیمه آتش‌سوزی، بیمه مسئولیت مدنی آسانسور، بیمه حوادث داخل ساختمان، بیمه حوادث مرتبط با سرایدار، نگهبان یا کارگران و بیمه سرایت آتش‌سوزی به مکان‌های دیگر معرفی کرد و افزود: در هر ساختمان، مدیر کارفرمای کارکنان (از جمله سرایدار، تعمیرکاران و کارمندان تاسیسات، نگهبان و کارگران نظافت) محسوب می‌شود و طبق قوانین تامین اجتماعی و اداره کار، موظف است که امنیت آن‌ها را در طول ساعات کاری تامین کند.
مشاعات؛ چالش همه
بر طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، تنها به تعریف قسمت‌های مشترک ساختمان بسنده شده اما آیین‌نامه اجرایی این قانون قسمت‌های مشترک را شامل زمین زیربنا، تاسیسات، راهروها، پله‌ها و پاگردها، تاسیسات مربوط به راه‌پله، بام، محوطه و نمای خارجی ساختمان دانسته و احصا کرده است. همچنین در قوانین به وضوح ذکر شده استفاده شخصی و انحصاری از مشاعات یا حتی بخشی از آن ممنوع و خلاف قانون آپارتمان‌نشینی است.
سپیده کیا، کارشناس حقوقی، در رابطه با چالشهای ساکنان بر سر مشاعات ساختمان تصریح کرد: طبق مواردی که در قانون تملک آپارتمان‌ها بیان شده اهالی ساختمان موظفند که در حد معمول و استاندارد از مشاعات ساختمان استفاده کنند؛ به‌طوری‌که باعث آزار و رنجش دیگران و همسایه‌ها نشود.
کیا با تاکید بر این نکته که اهالی ساختمان نمی‌توانند از مشاعات ساختمان برای نگهداری حیوانات خانگی استفاده کنند، افزود: همچنین قرار دادن هرگونه وسایل، زباله، ابزار و هر چیزی که به نوعی سد معبر ایجاد کند در قسمت‌های مشاع ساختمان ممنوع است.
وی درباره اجاره مشاعات گفت: هیچ کدام از واحدهای ساختمان نمی‌توانند مشاعات ساختمان را تصرف کنند و بدون هماهنگی آن را به شخص دیگری واگذار کنند؛ برای مثال اگر شما در یک ساختمان زندگی می‌کنید حق اجاره یا فروش پارکینگ خود را ندارید، مگر اینکه از قبل یا سایر واحدها در مورد این موضوع صحبت کرده و به توافق رسیده باشید.
این وکیل دادگستری خاطرنشان کرد: هیچ واحدی حق ندارد که به طور اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان استفاده کند؛ برای مثال، هیچکدام از ساکنان نمی‌توانند به طور اختصاصی از آب مشاعی ساختمان برای شستن خودرو استفاده کنند.
کیا، با بیان اینکه اگر خرابی در قسمت مشاعات ساختمان نظیر پارکینگ به وجود آید، هزینه هر گونه تعمیر باید به نسبت مساوی بین ساکنین ساختمان تقسیم شود، گفت: همه موظفند که این هزینه را پرداخت کنند. اگر واحدی احساس کند نسبت به دیگران هزینه بیشتری پرداخت کرده می‌تواند این مورد را با مدیر ساختمان در میان بگذارد و اگر جوابی دریافت نکرد در نهایت به صورت قانونی (مراجع قضایی) وارد عمل شود.
وی با اظهار به اینکه مطابق قانون پاگرد پشت‌بام نیز جزئی از مشاعات ساختمان است و هیچ واحدی حق استفاده از آن به طور شخصی و اختصاصی را ندارد، درباره نظافت مشاعات یادآور شد: همه اعضای ساختمان نسبت به تمیزی و نظافت قسمت‌های مشاع ساختمان مسئول هستند و باید در حفظ نظافت این بخش‌ها کوشا باشند. همچنین هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات قسمت‌های مشاعات ساختمان نیز بین واحدها مشترک است و باید به نسبت مساوی بین واحدها تقسیم و توسط ساکنان پرداخت شود.
این وکیل دادگستری یادآور شد: هیچ واحدی حق ندارد وسایل خود را در حیاط، پارکینگ یا پشت بام ساختمان قرار دهد و یا اگر ساکن طبقه اول است این تصور را داشته باشد که حیاط ساختمان فقط متعلق به او بوده و برای نگهداری وسایل خود از آن استفاده کند.
پارکینگ و قوانین مربوط
بنا بر نظریه‌های الحاقی قانون، تعلق پارکینگ آپارتمان ۲ حالت دارد: یک صورت از آن تعلق اختصاصی محدوده مشخصی به عنوان پارکینگ آپارتمان به ساکنان است؛ قوانین پارکینگ همانند، قانون اختصاص دادن انباری است. مساحت و محدوده مشخصی، به وضوح در سند مالکیت ذکر می‌شود و محل دقیق آن در سند ثیت می‌گردد که در حقیقت ملک اختصاصی مالک محسوب می‌شود.
شکل دیگر تعلق پارکینگ آپارتمان به صورت مشاع است. به این معنا که با حضور مالکان و طبق تفاهم زبانی، محدوده‌هایی تفکیک شده بصورت مشاع نام برده می‌شوند که مالکان حق استفاده از آن به عنوان پارکینگ آپارتمان را دارند. در این حالت تنها آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ را دارند، می‌توانند در محدوده تعیین شده اتومبیل خود را پارک کنند و باقی ساکنان حق استفاده از پارکینگ را نخواهند داشت.
بر اساس قانون چنانچه در سند یا قولنامه واحدی، عنوان پارکینگ اختصاصی قید شده باشد، تنها واحد مذکور می‌تواند خودرویش را در آن پارکینگ قرار دهد. بنابراین دیگران نمی‌توانند از پارکینگ آن واحد استفاده کنند حتی اگر خالی باشد و خود آن واحد نیز حق استفاده از پارکینگ دیگری را ندارد.
سپیده کیا، کارشناس حقوقی، در این ارتباط می‌گوید: اگر واحد یا واحدهایی در آپارتمان به موارد فوق‌الذکر پایبند نباشند و از قانون تخطی کنند، اقدام ایشان تصرف مشاعات آپارتمان و ایجاد مزاحمت تلقی می‌شود که از طرف اهالی آپارتمان قابل طرح و پیگیری قضایی است.
کیا، با بیان اینکه اگر برای ساکنانی در آپارتمان فضای مشخصی برای پارک خودرو در نظر گرفته نشده باشد، حق استفاده از فضای مشاع به عنوان پارکینگ آپارتمان را ندارند، گفت: در صورتی که مالکان دیگر بر اساس توافق زبانی حق پارک خودرو در محلی که مشاع باشد را برای دیگران قائل شوند، این امر خلاف قوانین پارکینگ نخواهد بود؛ اما اگر مالکان دیگر برای پارک خودروی اشخاص دیگر در مشاعات به توافق نرسیده باشند، هیچ مالکی نمی‌تواند به پارک خودرو در محل مشاع مبادرت ورزد.
تغییرات در ساختمان بر اساس قانون
درباره تغییر در نقشه و نمای آپارتمان در قانون آمده که ساکنان نمی‌توانند هیچگونه تغییر در نقشه و نمای ساختمان ایجاد کنند و اگر قرار است که این اتفاق رخ دهد، تغییرات و یا حتی تعمیرات مربوطه باید با هماهنگی مدیر ساختمان و سایر واحدها انجام شود و چنانچه نیاز به اخذ مجوز داشته باشد، باید دریافت شود. در صورت انجام عملیات بازسازی بهتر است از قبل مدیر و اهالی ساختمان مطلع باشند و اقدامات اولیه جهت آسایش اعضا فراهم شود.
کیا، کارشناس حقوقی، در پیوند با این موضوع تاکید کرد: مالکین حق هر گونه تغییر دکور در فضای شخصی خود را داشته به گونه‌ایی که منجر به خسارت به واحدهای دیگر یا فضای مشاعی ساختمان نشود.
وی تصریح کرد: هیچکدام از واحدها برای این که بتواند در خانه خود تجهیزاتی مانند شومینه ایجاد کند، این حق را ندارند که نمای ساختمان را تخریب کرده و یا تغییر دهند.
قوانین درباره هزینه‌های مشترک ساکنان
بر اساس قانون، همه واحدها موظف هستند که تمامی هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان که شامل هزینه‌های برق، آب، گاز مشترک، هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات مشاعات ساختمان، هزینه نگهداری گیاهان و رسیدگی به آن ها در صورت وجود، هزینه‌های مربوط به نظافت، روشنایی و موارد دیگر را به موقع پرداخت کنند. همه موارد مذکور در قالب «شارژ ساختمان» محاسبه و ماهانه از ساکنان دریافت می‌شود.
ساکنین ساختمان می‌توانند با توافق فی‌مابین و مدیریت، مبلغ بیشتری را به عنوان تعمیرات ساختمان به حق شارژ اضافه کنند که نزد مدیر ساختمان محفوظ می‌ماند و در زمان بروز هرگونه مشکلی از آن مبلغ برای تعمیرات استفاده کنند.
سپیده کیا وکیل دادگستری، درباره چالشهای عدم پرداخت هزینه‌های شارژ و تعمیرات ساختمان تصریح کرد: کلیه ساکنان اعم از مالکان و مستاجران موظف به اجرای مواد قانونی بوده و در صورت تخطی مطابق قانون با آن‌ها برخورد خواهد شد؛ در قانون فرقی بین مستاجر و مالک جهت انجام وظایف محوله در خصوص آپارتمان‌نشینی وجود ندارد و تمامی مواردی که مالک واحد در قبال کل آپارتمان وظیفه دارد، مستاجران هم ملزم به انجام آن هستند.
قوانین نصب دوربین مداربسته در آپارتمان
کیا، با بیان اینکه، نصب دوربین مداربسته در ساختمان هیچ منع قانونی ندارد، اما برای نصب آن باید، تمامی اعضا ساختمان رضایت خود را به‌صورت مکتوب اعلام کنند، تاکید کرد: لازم بذکر است که نصب دوربین مداربسته صرفاً در مشاعات (حیاط ساختمان، پارکینگ، راه‌پله، درب ورودی) بلامانع است و اگر این دوربین‌ها در قسمت‌هایی که مربوط به حریم شخصی ساکنین باشد، نصب شوند، نقض صریح قانون رخ داده است.
وی خاطرنشان کرد: برای مثال دوربین نباید در قسمت آسانسور یا ورودی هر واحد نصب شود؛ همچنین پس از نصب دوربین باید با استفاده از برچسب به ساکنین و دیگر افراد اطلاع دهید که ساختمان به دوربین مداربسته مجهز است.
این کارشناس حقوقی تصریح کرد: هیچ‌یک از ساکنین ساختمان حق ندارند فیلم‌های مربوط به دوربین مداربسته را به شخص ثالثی واگذار کنند و یا آن را در شبکه‌های اجتماعی منتشر کنند، انجام چنین کارهایی باعث ایجاد مشکلات قانونی برای ساکنان ساختمان می‌شود و پیگیری قضایی را به دنبال خواهد داشت.
تعمیرات و اسباب‌کشی و برگزاری جشن
البته قانون‌نویسان در خصوص آپارتمان‌نشینی به چند مورد فوق بسنده نکرده‌اند و حتی بسیاری از جزئیات را تبیین کرده و قابلیت طرح دعاوی برای هریک را درنظر گرفته‌اند.
مطابق قانون، چنانچه مواردی مانند نشت آب از سقف و خرابی یا گرفتگی لوله را مشاهده کردید، هزینه تعمیرات این خسارت‌ها بر عهده واحد طبقه بالای شماست.
بر اساس قانون حتی قراردادن و گذاشتن جاکفشی و گلدان و سایر وسایل در بیرون واحد به دلیل تصرف در مشاعات کار نادرستی است و نباید انجام شود.
اگر واحدی برای اسباب کشی و حمل اسباب بزرگ و سنگین از آسانسور استفاده کرد، در صورت آسیب به آسانسور، هزینه تعمیر آسانسور بر عهده همان واحد خواهد بود. لازم به ذکر است که هیچکدام از اعضای ساختمان نمی‌توانند از آسانسور مسافربری برای جابجایی بار و اسباب و اثانیه استفاده کنند و در صورت انجام این کار و خرابی آسانسور هزینه تعمیر بر عهده آن فرد است.
در خصوص برگزاری مهمانی‌ها و جشن‌ها و رفت‌وآمدهای طولانی اگر مخل نظم و آسایش سایر ساکنین مجموعه شود ابتدا از طریق مدیر ساختمان اخطار داده می‌شود و در صورت ادامه عمل مذکور به صورت قانونی برخورد خواهد شد.
جایگاه آرامش در آپارتمان از منظر قوانین
سپیده کیا، وکیل و کارشناس حقوقی، ضمن بیان این مطلب که اهالی ساختمان باید آداب و حقوق همسایه‌داری را رعایت کنند و در ساعات مشخصی در ساختمان سکوت برقرار شود، گفت: اهالی ساختمان نباید در برخی ساعات از شبانه‌روز با ایجاد صداهای بلند سبب آزار و اذیت دیگران شوند؛ انجام کارهایی مانند دویدن، کوبیدن پا بر کف طبقات، داد و فریاد زدن از جمله کارهایی است که می‌تواند سبب خشم همسایه‌ها شود و باید از انجام این کارها پرهیز کرد به خصوص در ساعاتی که افراد مشغول استراحت هستند.
کیا افزود: ایجاد سروصدای نامتعارف و غیرمعمول اصولا از ساعت یک تا ۴ بعدازظهر و از ساعت ۱۱ شب تا ۹ صبح ممنوع است و همچینین ساکنان باید سعی کنند که در این ساعات صدای رادیو و تلویزیون و موسیقی را در کمترین حالت ممکن نگه دارند. همچنین بهتر است از صحبت کردن در راه‌پله‌ها و یا پنجره آپارتمان خودداری کنند.
وی با بیان اینکه موارد فوق قابل طرح دعوی ابتدا از طریق مدیریت ساختمان و سپس مراجع قضایی را دارد، یادآور شد: همچنین ورود و خروج‌های مکرر و کنترل نشده به ساختمان می‌تواند سبب سلب آرامش و ایجاد مشکل برای بقیه اعضای ساختمان کند، بنابراین بهتر است ساکنان بر ورود و خروج خود نظارت داشته باشند.
مجازات قانونی آزار و اذیت همسایگان
این کارشناس حقوقی خاطرنشان کرد: در صورت بروز مشکل و عدم امکان صلح و سازش توسط مدیر آپارتمان، شاکی اقدام به طرح شکایت کیفری نموده و پس از طی مراحل تحقیقات مقدماتی و صدور قرار جلب به دادرسی در دادگاه رسیدگی می‌شود.
کیا در پاسخ به پرسشی مبنی بر مجازات قانونی آزار و اذیت همسایگان در ساختمان، اظهار کرد: اگر فردی موجب آزار و اذیت همسایه‌ها و سلب آسایش آنان شود (در صورت شکایت همسایه‌ها)، به یک ماه تا یکسال حبس و علاوه بر آن به رفع مزاحمت محکوم می‌گردد. البته تبدیل مجازات حبس به جزای نقدی امکان‌پذیر است اما الزام به رفع مزاحمت پا برجا خواهد بود.
وی با بیان اینکه چنانچه فرد سابقه کیفری نداشته باشد به مدت ۶ ماه تا ۲ سال مجازات مذکور به تشخیص قاضی تعلیق می‌شود، افزود: اگر فردی که محکوم به رفع مزاحمت است پس از اجرای حکم بازهم عمل خود را تکرار نموده و مزاحمت ایجاد کند، علاوه بر رفع مزاحمت مجدد، به ۶ ماه تا ۲ سال حبس محکوم خواهد شد.
اما سوی دیگر تکرار ناهنجاری‌ها و اتفاقات و مشکلاتی که در مجتمع‌های مسکونی و به اصطلاح آپارتمان‌ها بروز کرده و رخ می‌دهد را می‌توان به طولانی بودن و هزینه‌بر بودن فرآیندهای پیگیری قضایی مرتبط دانست. این موضوع سبب می‌شود تا ساکنان عطای شکایت را به لقای آن بخشیده و با تحمل مشکل یا برخی با جابه‌جایی و صبر سعی در حل مسئله دارند. این مسائل معطوف به چالش آپارتمان‌نشینی نیست و متاسفانه به حدی خود را در جامعه نشان داده که برخی مدیران شهرستانی و استانی حتی آن را معضل مدیریتی شهرها به حساب می آورند.
در پایان باید گفت بر کسی پوشیده نیست که زندگی جمعی حتی در یک خانواده که همگی هم‌خون و از یک تبار و طایفه هستند نیز با چالش‌هایی همراه است. شایان توجه است که آپارتمان‌نشینی و فرهنگ زندگی گروهی در مجتمع‌های مسکونی دارای منشور و آدابی است و بر این مبنا باید گفت که اساساً از منظر جامعه‌شناسی فرهنگی بر مردم رایج نمی‌شود مگر اینکه در راستای الگوهای فکری و رفتاری فرد یا افراد باشد؛ بنابراین هرآنچه که به عنوان ناهنجاری در زندگی جمعی نمود می‌کند ناشی از چالشهای فردی و نَه جمعی است. به بیان بهتر و ساده‌تر آشنایی با مضامین حقوق شهروندی و رعایت حقوق افراد می‌تواند زمینه‌ساز نیل به زندگی جمعی بدور از چالش باشد ضمن اینکه اشخاص در چنین فضاهایی باید به حقوق خود آگاه و قانع باشند و از از آن عدول نکنند.
انتهای پیام
