گروه مسکن و شهری: دولت چهاردهم تا اینجای کار، اقدام موثری برای پایان‌‌‌ دادن به مساله «سلب قدرت خرید و اجاره مسکن خانوارهای ایرانی» صورت نداده است اما مجلس همچنان بر «تولید میلیونی مسکن دولتی» مثل سنوات گذشته اصرار دارد. در این وضعیت «بی‌‌‌تدبیری»، شناسایی ریشه «بحران مسکن» شاید بتواند به «حباب ذهنی» سیاستگذار پایان دهد و باعث «حرکتی امیدوارکننده» برای خانوارها شود. گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» هفته گذشته با تولید و انتشار برنامه ویدئویی «خانه‌‌‌اول»، موضوع «مساله اصلی بازار مسکن چیست؟» را مورد بررسی قرار داد و سپس در گفت‌‌‌وگو با دو مهمان برنامه به تشریح «ناترازی مسکن» پرداخت. گزارش زیر به بخش‌‌‌هایی از این برنامه پرداخته است.

«ناترازی» مسکن؛ چیست؟

سلب قدرت خرید مسکن از سال 97 به بعد و سپس «ضعف شدید قدرت اجاره خانه» از سال 99 تاکنون مشخص می‌‌‌کند: در بازار مسکن کشورمان یک «ناترازی» گسترده شکل گرفته است و ابعاد آن به شکل سالانه رو به افزایش است.  به این دو معضل سمت تقاضای مسکن باید «رکود تولید مسکن» را نیز اضافه کرد به این معنا که «رشد سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت‌وساز» از سال 90 تاکنون، منفی 4‌درصد بوده و «رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان» نیز از سال 98 تا نیمه امسال منفی 5‌درصد بوده است. پس اینکه «جریان عرضه و تقاضا» در مسکن هر دو با اختلال روبه‌رو شده است، ریشه در نوعی «عدم‌تعادل» یا همان «ناترازی» برخی متغیرها و معادلات دارد که شرایط درون بخش مسکن و ساختمان را از حالت «نرمال» خارج کرده است.

ناترازی مسکن «فیزیکی» است یا «اقتصادی»؟

اما پرسش اصلی و مهم بعد از تشخیص ناترازی مسکن، مشخصه آن است؛ چون «تشخیص غلط» درباره جنس ناترازی مسکن باعث «تشدید آن» خواهد شد؛ اتفاقی که در سال‌‌‌های اخیر به‌خاطر همین «خطای دید» رخ داد. گروهی از سیاستگذاران مسکن، جنس ناترازی را فیزیکی توصیف می‌‌‌کنند و مدعی هستند، «بازار مسکن با کمبود 5 میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است و اگر این کمبود با ساخت میلیونی مسکن دولتی برطرف شود، مشکل ناترازی و مسائل خانوارها حل و فصل می‌شود».

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» اما نشان می‌‌‌دهد، «ناترازی مسکن، از جنس اقتصادی است».  نتایج این بررسی حاکی است، اگرچه براساس «تیراژ تولید مسکن از زمان شکل‌‌‌گیری رکود تولید یعنی از سال 93 تاکنون در کل کشور»، به‌صورت متوسط سالانه، همواره کمتر از «کف عرضه موردنیاز برای تعادل‌‌‌بخشی در بازار مسکن» بوده و این کمبود در کل کشور (شهر و روستا) به‌صورت تجمیعی، حدود 2.6 میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود اما به سه علت، این «ناترازی فیزیکی»، ریشه مشکل مسکن نیست و اگر هم حل شود، «الزاما باعث حل مشکلات مسکن خانوارها» نخواهد شد.

گروهی که مدافع ساخت میلیونی مسکن هستند به شاخص «تراکم خانوار» در واحد مسکونی استناد می‌‌‌کنند و با تقسیم «کل خانوارها» به «واحدهای مسکونی تحت سکونت»، میزان کمبود واحد مسکونی در شهرها را حدود یک میلیون و 500‌هزار واحد اعلام می‌‌‌کنند. اما این شاخص برای بازار مسکن ایران مدت‌‌‌هاست از کار افتاده و به دلیل «شرایط اقتصادی خاص کشورمان» در مقایسه با دیگر کشورها، عملا استناد به این شاخص باعث «خطای دید» می‌شود. در اقتصاد ایران به دلیل «تورم عمومی بالا» و «ریسک‌‌‌های متعدد کاهنده سود فعالیت مولد و بالابرنده بازدهی فعالیت غیرمولد از جمله خرید ملک»، همواره بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی به صورت «بلااستفاده ناشی از خرید سرمایه‌‌‌ای بلندمدت» از «تحت سکونت بودن» خارج می‌شود.

سال 95 به‌رغم آنکه 18.1 میلیون خانوار شهری و 17.4 میلیون واحد مسکونی تحت سکونت در شهرها وجود داشت و شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» عملا حدود یک میلیون کمبود مسکن را نشان می‌‌‌داد، اما در کل کشور نزدیک به 5 میلیون «خانه خالی و خانه دوم تفریحی» به صورت «بدون استفاده یا کم‌استفاده» تحت مالکیت افراد بود. با احتساب «مجموع واحدهای مسکونی تحت سکونت و واحدهای خالی از سکنه» در سال 95، عملا «مازاد عرضه» مسکن وجود داشت نه «کمبود عرضه». به این ترتیب مشخص می‌شود، هم در سال 90، هم در سال 95 و هم در همه سال‌‌‌های اخیر، «بخشی از واحدهای مسکونی کل» در بیرون از بازار مصرف و سکونت قرار داشته است که این ناشی از «ریسک‌‌‌هایی» است که اگر برطرف شود، «عرضه از این طریق افزیش پیدا می‌‌‌کند و بخشی از ناترازی مسکن حل می‌شود».

با این حال، آن 2.6 میلیون «ناترازی فیزیکی مسکن» اگر بعد از حل «ناترازی اقتصادی مسکن» برطرف شود، «تنظیم بهتر عرضه و تقاضا در بازار» اتفاق می‌‌‌افتد و مسیر ثبات قیمت مسکن تضمین خواهد شد.  اما در حال حاضر و تا زمانی که «ناترازی اقتصادی مسکن» برطرف نشود، حل ناترازی فیزیکی، گره‌‌‌گشا نیست.

علت اول برای این موضوع، تجربه ثبت‌شده در بازار مسکن، 7 سال پس از ساخت 2.3 میلیون مسکن مهر است. سال 95 به‌رغم آنکه از شروع به ساخت مسکن مهر در سال 86 چند سال می‌‌‌گذشت، مشخص شد در شهرهای کشور، «حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی» یعنی معادل 15‌درصد کل موجودی مسکن کشور، بلااستفاده نگهداری می‌شود و از عرضه به بازار مصرف توسط مالکان‌‌‌شان خودداری می‌شود.

علت دوم نیز «تجربه سال‌‌‌های اخیر در مسکن ملی» است. در سه سال گذشته بیش از 5 میلیون خانوار خانه‌‌‌ندار و مشمول مسکن دولتی در کشور شناسایی شدند اما حدود یک میلیون از این خانوارها «توانستند پرداخت نقدی اولیه» را تامین کنند. بنابراین حتی اگر مسکن هم ساخته شود تا زمانی که «اصل مشکل اقتصادی» خانوارها برطرف نشود، آن تولید «مشکل‌‌‌گشا» نخواهد بود.

علت سوم نیز «برتری حاشیه سود سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری ملکی» در شرایط نامناسب اقتصادی است. زمانی می‌توان به «اثرگذاری تولید مسکن بر مهار تورم مسکن» امیدوار بود که «عرضه‌‌‌های جدید تمام و کمال وارد بازار مصرف شود»؛ اتفاقی که در سال‌‌‌های اخیر حتی توسط سازنده‌‌‌ها نیز رخ نداد. سازنده‌‌‌ها از ترس گران‌تر شدن زمین و مصالح‌‌‌ساختمانی در فاصله فروش واحد نوساز تا شروع پروژه جدید، «دست از فروش کشیده‌‌‌اند و ساختمان‌‌‌های تولیدشده را به شکل موقتی نگه داشته‌‌‌اند».

در تایید علت سوم، یک آمار رسمی وجود دارد که می‌‌‌گوید، در شهرهای کشور در فاصله 90 تا 1402، در ازای عرضه حدود 5.5 میلیون واحد مسکونی جدید، بیش از یک میلیون «مستاجر جدید» نیز به مستاجرها افزوده شد که نشان می‌‌‌دهد، «بخشی از عرضه‌‌‌های جدید مسکن به مالکیت مالکان قبلی افزوده است و گروهی از مالکان، مالک‌‌‌تر شده‌‌‌اند».

در این مدت حدود 6 میلیون خانوار جدید شهری شکل گرفت که در مقابل آن، حدود 5.5 میلیون واحد مسکونی جدید نیز ساخته شد. این فاصله همان «نبود واحد مسکونی» است که رقم تجمیعی آن در ابتدای گزارش آمد و مشخص شد، قبل از پرداختن به «حل مساله نبود» باید «حل مساله ناترازی اقتصادی مسکن» در دستورکار قرار بگیرد.

ناترازی اقتصادی مسکن چیست؟

سه آمار از «وضعیت اقتصادی خانوارهای مستاجر» اثبات می‌‌‌کند، اصل مشکل، «ناترازی اقتصادی مسکن» است.  در حال حاضر حدود 1.5 میلیون «مستاجر در فقر مطلق» در شهرها وجود دارد که تعداد آنها نسبت به سال 90، براساس آمار رسمی وزارت رفاه، 1.5 برابر شده است. همچنین بیش از 4 میلیون خانوار در شهرها و روستاها وجود دارند که «محرومیت مسکن» دارند به این معنا که محل زندگی‌‌‌شان به لحاظ شرایط حداقلی واحد مسکونی، مناسب نیست. در کل کشور نیز براساس آمار رسمی که دو سال پیش توسط همین وزارتخانه اعلام شد، نیمی از خانوارها در «فقر مسکن» قرار دارند به این معنا که «هزینه مسکن» بیش از حدمجاز در سبد هزینه زندگی‌‌‌شان است. این شرایط اقتصادی مشخص می‌‌‌کند، «ناترازی اقتصادی مسکن» حادتر از «ناترازی فیزیکی» است و از آنجا که سازنده‌‌‌ها برای پایان‌‌‌دادن به «ناترازی اقتصادی» و افزایش تولید مسکن باید بتوانند «واحدهای ساخته‌‌‌شده را بفروشند یا اجاره دهند»، تا زمان حل نشدن «مساله اقتصادی خانوارها»، رونق تولید اتفاق نخواهد افتاد.

فردین یزدانی کارشناس بخش مسکن در برنامه «خانه اول» اعلام کرد، مساله امروز بازار مسکن «نقصان تقاضای موثر» است؛ چالش اصلی ضعف تقاضاست که توان کافی برای بازپرداخت وام مسکن، پرداخت آورده نقدی برای پیش‌خرید خانه و همچنین پرداخت اجاره‌‌‌بها را ندارد. در این شرایط ساخت مسکن ملکی توسط دولت، وضعیت را بهبود نخواهد بخشید ضمن آنکه تا مشکل اقتصاد کلان که باعث مشکلات اقتصادی خانوارها شده، حل نشود مشکل مسکن نیز حل نخواهد شد. 

مشکلات اقتصادی به شکل خاص، «تورم عمومی بالا» و «رشد اقتصادی پایین» است که از یک طرف هزینه زندگی شامل غذا، دارو، پوشاک و مسکن را افزایش داده و از سوی دیگر درآمد خانوار برای پوشش این هزینه‌‌‌های رشد‌کرده را پایین آورده است.

در برنامه «خانه اول»، مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس نیز اعلام کرد، بازار اجاره مسکن در تهران و دیگر کلان‌شهرها با «جمعیت قابل‌توجه اتباع خارجی» به عنوان مستاجران خاموش روبه‌رو است. این گروه در آمار رسمی «تعداد خانوارها و تقاضای مسکن» حساب نمی‌‌‌شوند اما وجود دارند و بخشی از واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای را اجاره کرده‌‌‌اند. بنابراین «عرضه موجود در بازار» باید با لحاظ این مستاجرهای خاموش، سنجش شود.