سنجش شاخص جدید بازار مسکن تهران در ماه پایانی سال ۱۴۰۳، حاکی از نبض تند «مسکن حداقلی» در ۱۹ منطقه پایتخت در مقایسه با شاخص قیمت متوسط مسکن تهران است که با نزدیک شدن به «ریسک غیراقتصادی» انتظارات تورمی مسکن، ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» در حال افزایش است.
به گزارش دنیای اقتصاد، از ابتدای امسال به سنجش شاخص قیمت در فایل‌های در نوبت فروش مناطق ۲۲ گانه تهران اقدام کرد که این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. علت این سنجش در ابتدا به دلیل توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده بازار ملک تهران بوده است.
اکنون در آخرین ماه ۱۴۰۳، از شاخص جدید خود در بازار مسکن با عنوان شاخص «مسکن حداقلی» رونمایی شد. این شاخص، متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های کم متراژ قدیمی در ۱۹ منطقه پایتخت با متوسط ۵۵ مترمربع و سن بنای نزدیک به ۲۲ سال را سنجش می‌کند که این سنجش فقط محدود به «قیمت پیشنهادی» این املاک است و به معنای «قیمت قطعی» در بازار مسکن نیست.
شاخص جدید نشان می‌دهد، متوسط «قیمت» پیشنهادی» مسکن حداقلی در محله‌های منتخب مناطق ۴ تا ۲۲ تهران، در ابتدای اسفند حدود ۶۵ میلیون تومان در مترمربع است که حاکی از رشد ۴.۱ درصدی آپارتمان‌های کم‌متراژ قدیمی در مقایسه با ماه گذشته است. این رشد ۴ درصدی در شاخص مسکن حداقلی حاکی از تندتر بودن نبض این بازار در مقایسه با متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در پایتخت است که بر اساس شاخص مسکن قیمت «دنیای‌اقتصاد» نسبت به ماه قبل ۳درصد افزایش یافته است.
تحقیقات میدانی حاکی از در نوسان بودن سطح رشد بیشتر شاخص «مسکن حداقلی» نسبت به شاخص مسکن است. این رشد بیشتر را می‌توان در مقایسه با تغییرات قیمتی از ابتدای پاییز نیز سنجید. شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن حداقلی در ۱۹ منطقه تهران در ابتدای اسفند حاکی از رشد بیش از ۸ درصدی قیمت‌ها در این بازار در مقایسه با ابتدای پاییز بوده است. این در حالی است که شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» رشد ۶ درصدی را در مقایسه با ابتدای پاییز نشان می‌دهد.
بررسی‌ها باتوجه به روایت واسطه‌های ملکی در برخی از مناطق تهران و تحقیقات میدانی انجام شده بر اساس فایل‌های ارائه شده بازار نشان می‌دهد، املاک با متراژ پایین در بازار مسکن با بیشترین تقاضا همراه است که با توجه به سطح پایین قیمت فروش ملک‌های قدیمی با متوسط ۵۵ مترمربع در مقایسه با آپارتمان‌های نوساز و میانسال، از تقاضای قابل‌توجهی برخوردار است. روایت واسطه‌های ملکی حاکی است، تغییرات قیمتی در آپارتمان‌های کم متراژ قدیمی در اکثر مواقع بیشتر از متراژ‌های بالاتر از ۷۰ مترمربع به بالا خود را نشان می‌دهند. زیرا به علت بالا بودن قیمت خانه‌های متراژ بالا که عمدتا بالای ۶ میلیارد تومان است هرگونه تغییری خود را به شدت نشان می‌دهد و شرایط را برای خریداران سخت‌تر می‌کند. اما در متراژ پایین‌های قدیمی که میانگین قیمت بین ۲ تا ۳ میلیارد تومان است، سطح قیمت کل با نرخ‌های رشد مشابه سایر آپارتمان ها، به گونه‌ای تغییر می‌کند که برای خریداران در مقایسه با دیگر فایل‌ها قابل تحمل (پرداخت) است. اما نقطه قابل‌توجه در این شاخص جدید، غالب بودن تقاضای سرمایه‌گذاری نسبت به مصرف‌کننده هاست.
اگرچه در شاخص متوسط «قیمت پیشنهادی» با متراژ بالای ۷۰ مترمربع عمدتا به سمت تقاضای مصرفی است، در مقابل مسکن حداقلی با بیشترین میزان تقاضای سرمایه‌ای همراه است که از زمستان امسال ورود سرمایه‌گذاران به بازار «مسکن حداقلی» چشمگیر بوده است. این افزایش تقاضا را می‌توان به دلیل «بازگشت ریسک غیراقتصادی» و کاهش ریسک تنش‌ها و «نزدیک شدن تورم مسکن به افزایش دلار» دانست که پس از جاماندگی چند ماهه قیمت مسکن در مقایسه با دلار و دیگر بازار‌های سرمایه‌ای با کاهش رشد قیمت دلار و بازگشت ریسک غیراقتصادی، تحرکات در بازار مسکن به ویژه در مسکن حداقلی افزایش یافته است و باعث ورود دوباره سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تهران و بیش از همه در «مسکن حداقلی» شده است.
بر اساس روایت واسطه‌های ملکی، در واقع آپارتمان‌های کم متراژ قدیمی بیش از آنکه مورد توجه خانه اولی‌ها و به طور کلی مصرف‌کنندگان باشد، با بیشترین تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران همراه است که شاید بالای ۸۰ درصد خریداران، سرمایه‌گذارانی هستند که با سرمایه‌های ۲ تا ۳ میلیارد تومانی خود به دنبال خرید ملک در این متراژ و سن بنا برای تبدیل کردن سرمایه‌های خود از طلا و دلار به ملک هستند.
