گسترش نیوز - سهیل مافی: بازار اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی هر کشوری است که تعادل آن تأثیر مستقیمی بر معیشت خانوارها دارد.
در بسیاری از کشورها، تعیین میزان اجاره‌بها بر اساس اصول علمی و اقتصادی، همچون تناسب با نرخ تورم و سطح دستمزدها، انجام می‌شود تا از بروز نوسانات شدید و فشار مضاعف بر مستأجران جلوگیری شود. بااین‌حال، در ایران این روند با چالش‌های جدی مواجه است.
نبود سیاست‌گذاری‌های منسجم، افزایش نامتوازن دستمزدها و تعیین غیرمنطقی اجاره‌بها، موجب آشفتگی در این بازار شده و نارضایتی گسترده‌ای را در میان موجران و مستأجران به دنبال داشته است.
در کنترل نرخ اجاره‌بها، دولت‌های گذشته در ایران با چالش‌های متعددی مواجه بوده‌اند که اغلب به دلیل سیاست‌گذاری‌های غیرکارشناسی و عدم درک صحیح از سازوکارهای اقتصادی به بروز مشکلات جدی در این بازار منجر شده است.
یکی از بزرگ‌ترین اشتباهات دولت‌های گذشته در کنترل اجاره‌بها، عدم تناسب افزایش نرخ اجاره با نرخ تورم و قدرت خرید مستأجران بوده است. این مسئله منجر به فشار مضاعف بر خانوارها و افزایش نارضایتی عمومی شد. در بسیاری از مواقع، افزایش اجاره‌بها به شکلی صورت گرفته که از نظر اقتصادی غیرمنطقی بوده و باعث کاهش دسترسی مردم به مسکن مناسب شد.
دولت‌های پیشین از جمله دولت شهید رئیسی، بارها سعی کردند با استفاده از سیاست‌های دستوری، قیمت اجاره‌ها را کنترل کنند. این رویکرد، مانند تعیین سقف اجاره‌بها یا مداخلات مستقیم در قراردادهای اجاره، در کوتاه‌مدت ممکن است به کاهش موقت قیمت‌ها منجر شود، اما در بلندمدت باعث ایجاد اختلال در عرضه مسکن، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بازار اجاره و کاهش کیفیت خدمات اجاره‌ای شد.
گسترش نیوز در این راستا، گفت و گویی با شهریار شقاقی، کارشناس بازار مسکن انجام داده است که در ادامه می خوانید.
شهریار شقاقی درباره شکست ۲ دولت در ساماندهی بازار اجاره و کنترل نرخ اجاره بها طی سال جاری عنوان کرد: در کشور ما، مفهوم کنترل به گونه‌ای دیگر تعریف شده است. مسئولان در مواجهه با بحران‌ها و تنگناهای اقتصادی، به جای ارزیابی دقیق چالش‌ها و بررسی ریشه‌ای دغدغه‌ها، رویکردی سلبی و دستوری در پیش می‌گیرند. در این راستا، دولت با اتکا به سیاست‌گذاری‌های دستوری تلاش می‌کند قیمت‌ها را مطابق با دیدگاه خود مهار کند.
او ادامه داد: در چنین شرایطی، دولت با تکیه بر ابزارهایی همچون تعیین سقف قیمت، محدودیت‌های معاملاتی، نظارت‌های دستوری و برخوردهای تعزیری، تلاش می‌کند قیمت‌ها را مهار کند. بااین‌حال، تجربه نشان داده است که این‌گونه سیاست‌ها نه‌تنها در کنترل پایدار بازار مؤثر نیستند، بلکه می‌توانند به پدیده‌هایی نظیر احتکار، رشد بازارهای غیررسمی و کاهش کیفیت کالاها دامن بزنند. درواقع، بدون اتخاذ راهکارهای ساختاری نظیر افزایش تولید، بهبود فضای کسب‌وکار و تقویت نظارت‌های علمی و اصولی، کنترل قیمت‌ها صرفاً در حد یک اقدام مقطعی باقی خواهد ماند که تبعات منفی آن به‌مرور نمایان می‌شود.
شقاقی افزود: دولت جدید باید بپذیرد که حل مشکلات اقتصادی با سیاست‌های دستوری و صدور فرامین امکان‌پذیر نیست. در حوزه مسکن نیز تجربه نشان داده است که رویکردهای مبتنی بر کنترل دستوری قیمت‌ها، که در دولت‌های پیشین بارها اجرا شده‌اند، نه‌تنها موفقیتی به همراه نداشته، بلکه در بسیاری موارد موجب تشدید مشکلات و افزایش فشار بر مردم شده است.
وی تصریح کرد: قیمت طلا، سکه، ارز، خودرو و ملک با دستور و مداخله دستوری قابل کنترل نیست. در سال ۲۰۲۵، حتی فردی که آشنایی چندانی با اصول اقتصاد کلان ندارد نیز می‌تواند این واقعیت را درک کند. بااین‌حال، مسئولان همچنان از اشتباهات گذشته درس نمی‌گیرند و تکرار این رویکرد نادرست به رویه‌ای ثابت در سیاست‌گذاری‌های آنان تبدیل شده است، امری که ظاهراً راه گریزی از آن وجود ندارد.
کارشناس حوزه مسکن در ادامه به گسترش نیوز گفت: موفقیت در کنترل نرخ اجاره تا حد زیادی به ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا بستگی دارد. هرچه این تعادل به شکل مطلوب‌تری برقرار شود، امکان دستیابی به یک سطح منطقی از اجاره‌بها در بازه‌ای کوتاه‌تر فراهم خواهد شد. در نتیجه، این امر نه‌تنها به ثبات بازار اجاره کمک می‌کند، بلکه تعارضات میان موجر و مستأجر را نیز کاهش می‌دهد.
شقاقی ضمن اشاره به تجربه موفق کشور ترکیه در کنترل و تثبیت نرخ اجاره بها با استفاده از طرح «قانون مهارم تورم مسکن» مطرح کرد: در کشور ترکیه طی سال های اخیر توفیقات خوبی در زمینه کنترل قیمت اجاره خانه به دست آمده و حالا دولت این کشور بسیاری از چالش های گذشته بازار اجاره با بهره گیری از برنامه های اصولی حل کرده است. دولت اردوغان ضمن توجه به ضرورت ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار، تورم را مهار کرده و سپس در جهت تثبیت نرخ اجاره گام برداشته است.
او یادآور شد: دولت ترکیه بر اساس نرخ تورم، حقوق کارمندان و کارگران را افزایش می‌دهد و به همین ترتیب، میزان اجاره‌بها و دستمزدها نیز به شکلی اصولی تعیین می‌شود. این رویکرد مانع از ایجاد نارضایتی جدی میان موجر و مستأجر شده و زمینه‌ای پایدار برای اجرای سایر برنامه‌های ساماندهی بازار مسکن فراهم می‌آورد. با این بنیان‌گذاری منطقی، هیچ فرد یا نهادی امکان افزایش بی‌دلیل و بی‌رویه اجاره‌بها را نخواهد داشت و تمامی اقشار جامعه از ثبات در نرخ‌ها اطمینان خواهند یافت.
کارشناس بازار مسکن در پایان اضافه کرد: متأسفانه در ایران چنین سیاست‌گذاری‌ها و اقدامات مطلوبی اجرایی نمی‌شود. آشفتگی و سوءمدیریت در این حوزه مشهود است و افزایش دستمزدها بدون در نظر گرفتن نرخ تورم، در کنار تعیین غیرمنطقی اجاره‌بها، نشان از عدم تطابق تمامی طرح های دولتی با اصول عقلانی و اقتصادی دارد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
