به گزارش گروه آنلاین روزنامه دنیای اقتصاد؛ در سال ۱۴۰۳، ۱۳ رویداد عمدتاً نامطلوب و از نظر متغیرهای اقتصادی منفی در بخش مسکن و ساختمان به وقوع پیوست.
۱. رکوردشکنی تورم اجاره مسکن
در سال ۱۴۰۳، هزینه اجاره‌نشینی با افزایشی بیش از ۴۰ درصد نسبت به سال ۱۴۰۲، رکورد زد. این بالاترین نرخ تورم اجاره در آمارهای رسمی از سال ۱۳۹۰ تاکنون است. فشار اقتصادی بر مستأجران، که احتمالاً برخی از شما مخاطبان عزیز نیز شامل آن هستید، در سال گذشته به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافت. دلایل این موضوع را طی ماه‌های گذشته در صفحه ۷ روزنامه دنیای اقتصاد و ویدیوهای گروه آنلاین روزنامه بررسی کرده‌ایم. مهم‌ترین عوامل این افزایش، بی‌ثباتی اقتصادی، نرخ بالای تورم عمومی و همچنین تورم بخش مسکن بودند.
۲. تفاوت مسیر تورم مسکن و اجاره
تورم مسکن در سال ۱۴۰۳ روندی متفاوت از تورم اجاره داشت. در ابتدای سال، به دلیل افزایش ریسک جنگ و تنش‌های نظامی، بازار مسکن واکنشی متفاوت نسبت به سایر بازارها نشان داد. در حالی که قیمت دلار، بازدهی سهام، قیمت سکه و سایر دارایی‌ها افزایش یافتند، بازار مسکن در شرایطی نسبتاً ثابت و با رشد محدود باقی ماند. در مجموع، قیمت مسکن طی سال ۱۴۰۳ حدود ۲۰ درصد افزایش یافت، در حالی که نرخ رشد قیمت دلار تنها در ۱۱ ماه اول سال به ۵۳ درصد رسید. تجربه تاریخی نشان می‌دهد که در شرایط تنش‌های غیراقتصادی، تمایل به سرمایه‌گذاری در املاک کاهش می‌یابد و این موضوع در سال گذشته نیز در بازار مسکن ایران مشاهده شد.
۳. آشکار شدن آمارهای معنادار از مسکن ملی
یکی از مهم‌ترین اتفاقات سال گذشته، انتشار برخی آمارهای قابل‌تأمل درباره پروژه مسکن ملی بود؛ پروژه‌ای که در سه سال اخیر توسط دولت آغاز و اجرا شد. برای اولین بار اعلام شد که در فرآیند ثبت‌نام این طرح، یک انحراف بزرگ وجود داشته است. به این معنا که برخی از خانوارهای ثبت‌نام‌شده که مشمول دریافت مسکن حمایتی شناخته شدند، از دهک‌های درآمدی ۷ و ۸ به بالا بوده و عملاً در طبقه ثروتمند یا پردرآمد جامعه قرار داشتند.
طبق قوانین و عرف موجود، حمایت‌های دولتی در حوزه مسکن باید مختص خانوارهای فاقد ملک و دهک‌های کم‌درآمد باشد. اما چنین انحرافی در پروژه مسکن ملی مشاهده شد. همچنین اعلام شد که نزدیک به ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن در صف دریافت واحدهای حمایتی قرار دارند. علاوه بر این، مشخص شد که در سه سال گذشته، کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در چارچوب این طرح ساخته شده است؛ در حالی که طبق وعده‌های داده‌شده، انتظار می‌رفت سالانه یک میلیون واحد مسکن حمایتی ساخته و عرضه شود. اگر این وعده‌ها عملی می‌شد، شاید بخشی از فشار اقتصادی ناشی از رشد تاریخی هزینه اجاره‌بها کاهش می‌یافت.
۴. عدم تحقق وعده تسهیلات خرید مسکن مشارکتی
در ابتدای سال ۱۴۰۳، شبکه بانکی وعده ارائه وام خرید مسکن مشارکتی را مطرح کرد؛ طرحی که دنیای اقتصاد نیز آن را منتشر کرد. این تسهیلات قرار بود با تأمین ۴۰ درصد از قیمت خرید آپارتمان، به خانه‌اولی‌ها کمک کند. طبق این طرح، دو نفر می‌توانستند به‌صورت مشارکتی یک آپارتمان خریداری کنند و وام به ملک اختصاص می‌یافت.
دلیل این تصمیم، کاهش توان خانوارها در پرداخت اقساط وام‌های مسکن به دلیل رشد اقتصادی پایین و افت درآمد سرانه بود. این وام مشارکتی قرار بود امکان بازپرداخت وام‌های میلیاردی را برای متقاضیان فراهم کند. اما این وعده تنها در حد یک وعده باقی ماند و حتی یک گام نیز در شبکه بانکی و بانک مرکزی برای تصویب آن برداشته نشد. به نظر می‌رسد علت اصلی این موضوع، مشغولیت بانک‌ها به پرداخت تسهیلات تکلیفی بوده است. هنگامی که بانک‌ها تحت فشار چنین تکالیفی قرار می‌گیرند—آن هم در شرایطی که هزینه تمام‌شده تسهیلات بلندمدت بسیار بالاتر از نرخ سود این وام‌هاست—طبیعتاً از هرگونه ایده‌پردازی و طراحی محصولات جدید، دست‌کم در حوزه مسکن، طفره می‌روند.
۵. سبقت تورم تولید مسکن از تورم زمین در تهران
در سال گذشته، در حالی که بازار زمین نوعی ثبات نسبی را تجربه کرد، آمارهای رسمی در این حوزه وجود ندارد. با این حال، بررسی‌های میدانی گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد نشان داد که قیمت زمین یا املاک کلنگی برای ساخت‌وساز در سال گذشته حدود ۵ تا ۱۰ درصد (و حداکثر کمتر از ۱۵ درصد) افزایش یافته است. این روند مشابه رشد محدود قیمت مسکن بود. اما در همین دوره، هزینه‌های ساخت‌وساز، به‌ویژه در بخش خرید مصالح ساختمانی، حداقل ۳۱ درصد افزایش یافت.
به این ترتیب، تورم تولید مسکن از رشد قیمت زمین پیشی گرفت.
این تغییر معادلات، تأثیر مستقیمی بر رفتار سازندگان گذاشت و باعث کاهش انگیزه آن‌ها برای ساخت‌وساز شد. به‌ویژه که افزایش هزینه‌های تولید مسکن بسیار فراتر از رشد قیمت مسکن بود. به‌عنوان مثال، یک سازنده در سال ۱۴۰۳ باید ۳۰ درصد بیشتر از سال ۱۴۰۲ برای خرید مصالح ساختمانی هزینه می‌کرد، در حالی که قیمت فروش آپارتمان در بازار، نسبت به سال قبل تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته بود. این عدم تناسب میان تورم تولید و تورم فروش، به‌عنوان مهم‌ترین مانع تولید مسکن در تهران در سال ۱۴۰۳ عمل کرد و می‌تواند آثار بلندمدتی بر بازار داشته باشد.
۶. کاهش نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن تهران
نسبت قیمت به اجاره، که به‌عنوان دماسنج بازار مسکن شناخته می‌شود، در سال ۱۴۰۲ به عدد ۳۰ رسید، یعنی سطح قیمت‌ها بسیار نامتعارف شده بود. اما در سال ۱۴۰۳، این نسبت به زیر ۱۹ کاهش یافت (در محدوده ۱۸ تا ۱۸.۶). این عدد، در مقایسه با میانگین تاریخی ۳۰ سال گذشته (که حدود ۱۹ بوده)، نشان‌دهنده یک تغییر اساسی است.
کاهش این نسبت به این معنا نیست که قیمت مسکن به سطح متعارف رسیده است، بلکه نشان می‌دهد که رشد اجاره‌بها بسیار فراتر از حد انتظار بوده است. این موضوع ریشه در همان عواملی دارد که پیش‌تر درباره آن‌ها صحبت شد.
۷. افت شدید قیمت دلاری مسکن
میانگین قیمت نرمال هر مترمربع آپارتمان در تهران، بر اساس نرخ دلار، ۱۱۷۰ دلار بوده است. اما در بهمن‌ماه ۱۴۰۳، این عدد به ۱۰۲۵ دلار کاهش یافت. این افت قیمت دلاری ناشی از رشد شدید نرخ دلار در سال ۱۴۰۳، در کنار افزایش محدود قیمت مسکن است.
این کاهش دو تفسیر دارد:
۱. قیمت مسکن نسبت به رشد دلار جا مانده و ممکن است در سال ۱۴۰۴ این اختلاف جبران شود.
۲. دیگر ظرفیت و توان افزایش قیمت دلاری مسکن در بازار وجود ندارد.
با توجه به شرایط، هر دو سناریو می‌توانند تحقق یابند. در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، اقلیتی از سرمایه‌گذاران همچنان به خرید مسکن تمایل داشتند، اما تأمین بودجه لازم برای خرید یک آپارتمان، که قیمت آن اکنون بالای ۶ میلیارد تومان است، از توان بسیاری از خانوارها و حتی برخی سرمایه‌گذاران خارج شده است.
۸. اختلال در سامانه‌های ثبت معاملات مسکن
از سال ۱۳۸۷، سامانه‌ای تحت عنوان رهگیری معاملات مسکن فعال بود که نزد مردم اعتبار داشت و به خریداران و فروشندگان اطمینان می‌داد که با دریافت یک کد رهگیری ۱۶ رقمی، معامله‌ای مطمئن انجام داده‌اند. اما این سامانه، به دلایل نامشخص، از سوی وزارت راه و شهرسازی متوقف و منحل شد و اختلالات گسترده‌ای در فرایند نقل‌وانتقالات ملکی ایجاد کرد.
در ادامه، سامانه‌ای تحت عنوان خودنویس معرفی شد که هدف آن ثبت رایگان معاملات بود، اما این سامانه نیز کنار گذاشته شد. پس از آن، سامانه‌ای به نام کاتب جایگزین شد که به دولت وابستگی نداشت. این تغییرات و انتقال مکرر خریداران و فروشندگان بین سامانه‌های مختلف، مشکلات و مزاحمت‌های زیادی برای مردم ایجاد کرد.
۹. ناکارآمدی دولت در اخذ مالیات از خانه‌های خالی
برای سومین سال متوالی، در سال ۱۴۰۳ نیز دولت در دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی ناکام ماند. طبق برنامه‌ریزی‌ها، قرار بود در ۱۰ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۳ حدود ۸۰۰ میلیارد تومان مالیات از این دسته از مالکان دریافت شود، اما در نهایت کمتر از ۵ میلیارد تومان وصول شد—مبلغی که حتی به اندازه قیمت یک آپارتمان در تهران هم نبود!
در حالی که حجم قابل‌توجهی از آپارتمان‌های خالی در تهران و سایر شهرها وجود دارد، ورود این واحدها به بازار اجاره می‌توانست کمک شایانی به کاهش اجاره‌بها و کنترل قیمت مسکن کند. با این حال، سیاست‌گذاری‌های نادرست باعث شده این ظرفیت بالقوه همچنان بلااستفاده بماند.
۱۰. در نیمه سال، زمزمه‌هایی درباره انتقال پایتخت از سوی دولت مطرح شد؛ به‌طوری که یک گزینه پیشنهاد گردید تا در جنوب ایران، پنج شهرستان از دو استان سیستان و بلوچستان و هرمزگان، مجموعه مکران را تشکیل دهند. این موضوع تأثیراتی بر بازار مسکن، به‌ویژه در آن منطقه، داشت. ما در سال ۱۴۰۳ یک تحقیق میدانی معنادار انجام دادیم و قیمت زمین و آپارتمان در آن منطقه را شناسایی کردیم؛ به‌طوری که در اواخر پاییز سال گذشته، قیمت هر مترمربع زمین حدود ۱۰ میلیون تومان و قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود ۲۱ میلیون تومان گزارش شد.
۱۱. بخشنامه بحث‌برانگیز درباره نصب نیروگاه خورشیدی در پشت‌بام ساختمان‌ها
در سال ۱۴۰۳، ناگهان اعلام شد که سازندگان در تهران، در صورت عدم نصب نیروگاه خورشیدی روی پشت‌بام ساختمان‌های جدید، پایان کار و انشعاب برق دریافت نخواهند کرد.
این تصمیم، که بدون هماهنگی قبلی اتخاذ شده بود، شوک بزرگی به بازار مسکن وارد کرد. در شرایطی که تورم تولید مسکن به‌شدت افزایش یافته بود، این الزام جدید هزینه ساخت را ۵ درصد بیشتر می‌کرد، در حالی که نیروگاه خورشیدی تنها در ساعات محدودی از روز می‌توانست برق ساختمان را تأمین کند.
پس از پیگیری‌های دنیای اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که این بخشنامه هیچ مبنای قانونی ندارد و آن را لغو کرد.
۱۲. کاهش شدید قدرت خرید وام مسکن
در پایان سال ۱۴۰۳، وام خرید مسکن عملاً به یک طنز در بازار تبدیل شد. این وام که تنها هزینه خرید حدود سه مترمربع آپارتمان را پوشش می‌دهد، به دلیل هزینه‌های بالای دریافت اوراق مسکن و کارمزدهای سنگین دفترخانه، کارایی خود را از دست داده است.
۱۳. مرور کارنامه دولت‌ها در بازار مسکن
در جریان انتخابات ریاست‌جمهوری ۱۴۰۳، دنیای اقتصاد کارنامه دولت‌ها از دهه ۷۰ تا ۱۴۰۳ را در حوزه مسکن بررسی کرد. نتایج نشان داد:
کمترین نرخ تورم مسکن در دولت اصلاحات (دهه ۸۰) با میانگین سالانه ۱۹ درصد بوده است.
بالاترین نرخ تورم مسکن در دولت سیزدهم (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳) با میانگین سالانه ۴۶ درصد ثبت شده است.//
