به گزارش رکنا، رکود در بازار مسکن ایران که سال 1403 را با خود درگیر کرد و بر اقتصاد ایران تاثیرات نامطلوب گذاشت، ناشی از مولفه هایی چون کوچک شدن تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در بخش مسکن، است.

مسکن در ایران یکی از مولفه های تورمی است که مستقل از سایر بازارها اما همبسته با تورم عمل می کند. چنین مختصاتی به مسکن اجازه می دهد که از تغییرات نقدینگی تاثیر پذیرد.

از این جهت، کند شدن سرعت رشد نقدینگی به مثابه سرعت گیر، در مسیر تورم مسکن عمل می کند اما کند شدن رشد نقدینگی به این معنا نیست که متاثر از این شاخص، در بازار رونق ایجاد می شود.

میزان رشد نقدینگی در ماه های اخیر به 26 تا 27 درصد رسیده است. رشد نقدینگی در حوالی شهریور 1403 به 42.8 درصد می رسید. تابستان 1400 نسبت به تابستان 1399 نرخ مسکن در شهر تهران، 46.1 درصد رشد کرد.

اما در سال جاری که میزان رشد نقدینگی در مرداد 1403 به حول و حوش 28 درصد رسیده است، متوسط رشد نرخ مسکن شهر تهران 16.8 درصد بود.

رکود در بازار مسکن ایران که سال 1403 را با خود درگیر کرد و بر اقتصاد ایران تاثیرات نامطلوب گذاشت، ناشی از مولفه هایی چون کوچک شدن تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در بخش مسکن، است.

برای نمونه در تابستان 1403 سهم مسکن (ساختمان) از اجزای هزینه ای تولید ناخالص داخلی، 7.1 درصد بود. این 7.1 درصد سهم در اجزای هزینه ای تولید ناخالص داخلی، بر اساس تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در بخش ساختمان اندازه گیری می شود.

این در شرایطی که در تابستان 1402 سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی به 7.5 درصد می رسد که نشان دهنده کاهش 0.4 درصدی تشکیل سرمایه در بخش ساختمان است.

از سویی، تعداد معاملات هم کاهش یافته است. تعداد معاملات مسکن در دی ماه به 3559 فقره می رسید. تعداد معاملات حول و حوش 3500 فقره در سال 1403 در گردش بود اما انتظار می رفت که میزان آن با توجه به کند شدن سرعت رشد نقدینگی و متعاقب آن کاهش تورم بخش مسکن، افزایش یابد؛ اما از این خبرها نیست!

متوسط قیمت مسکن از فروردین تا مرداد 1403 تنها 8.4 درصد رشد کرد و از 81 میلیون و 600 هزار تومان به 88 میلیون و 500 هزار تومان رسید.  با این حساب، تکلیف بازار مسکن در سال 1404 چیست و چه چشم اندازی را پیش روی خود داریم؟  

شوک تحریم

رشد قیمت مسکن در سال 1404 می تواند نسبت به قیمت مسکن در سال 1403 متفاوت باشد؛ مانند یک مسابقه فوتبال که دو نیمه متفاوت دارد. با توجه به روی کار آمدن دونالد ترامپ در آمریکا و تشدید فشارها بر اقتصاد ایران از طریق تحریم هدفمند شبکه نفت ایران، می توان انتظار داشت که دولت دیگر نتواند رشد نقدینگی را در حدود 27 درصد نگه دارد و سال آینده شاهد تشدید تورم باشیم. با توجه به رکود موجود در معاملات در سال 1403، انتظار می رود که برخی از افرادی که در سال 1403 برای خرید مسکن دست دست کردند، در بازار فعال شوند و جنب و جوش 1404 را ایجاد کنند. گرچه این میزان تقاضا هم نمی تواند آنچنان باشد که شگفتی ایجاد کند. رکود، سال آینده هم وجود خواهد داشت اما با افزایش تورم می توانیم شاهد جهش قیمت ها باشیم.

شرایط کلان اقتصاد و ترجیحات سیاسی حاکم بر آن، موجب شد که اقتصاد ایران در دهه 90 شرطی شود. این امر، موجب شد که اقتصاد تابع عوامل بیرونی قرار گیرد و مذاکرات از دستور کار، به نقطه عطف تبدیل شود.

با این وضع، سیکل رونق و رکود دهه 90 تکرار خواهد شد. تکیه رسانه ای بر مذاکرات و تاکید بر نتایج آن، موجب ایجاد اختلال در ورود سرمایه به مسکن می شود. نکته ای که بخش مسکن را متمایز می کند، وابسته نبودن ساخت و ساز به تامین ارز است. کمتر از 5 درصد ساخت و ساز به تامین ارز وابستگی مستقیم دارد. انتظار داریم که در طول اجرای برنامه هفتم و با استفاده از ظرفیت های این قانون، ساخت و ساز شهری و روستایی رونق گیرد. ضمن اینکه تورم مسکن با توجه به جهش قیمت آن در سال های قبل، در همین سطح باقی بماند.

متوسط بازدهی قیمت 1 متر ملک در مناطق 1 تا 5 تهران از فروردین تا مرداد 1403