بر اساس این مصوبه، سقف وام خرید مسکن در تهران از ۴۰۰ میلیون به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در شهرهای بزرگ این میزان به ۴۰۰ میلیون و در شهرهای کوچک به ۳۰۰ میلیون تومان رسیده است.
گرچه این ارقام نسبت به مصوبه پیشین بیشتر شده‌اند، اما مقایسه آن‌ها با قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳، عمق افزایش نمایشی این وام را نمایان می‌کند.
چشم‌انداز اقتصادی ایران در سال ۱۴۰۴ با چالش‌هایی همچون سیاست‌های انقباضی، کاهش نقدینگی دلاری و نرخ بالای تورم همراه است. این عوامل مسیر بازارهای مالی را مشخص خواهند کرد.
بر اساس برآوردها، با وام ۵۰۰ میلیون تومانی جدید، متقاضی تهرانی تنها قادر به خرید ۵ مترمربع از یک آپارتمان متعارف است.
در حالی که شاخص جهانی قدرت پوششی وام باید حدود ۷۵ درصد از ارزش کل ملک را تامین کند، در تهران این عدد حتی به ۱۰ درصد هم نمی‌رسد.
سه عامل اصلی در پس افزایش ناکارآمد وام مسکن وجود دارد:
ترس از تورم: سیاست‌گذار پولی نگران است که افزایش واقعی سقف وام، به تحریک بیشتر قیمت مسکن منجر شود.
کمبود منابع اعتباری: بانک‌ها با بحران نقدینگی و محدودیت منابع بلندمدت برای ارائه وام‌های بزرگ مواجه‌اند.
توان پایین خانوارها برای پرداخت اقساط: حتی اگر سقف وام به ۳ میلیارد تومان برسد، اقساط ماهانه آن (نزدیک به ۱۰۰ میلیون تومان) از توان اکثریت خانوارها خارج خواهد بود.
در این مصوبه، امکان دریافت وام دوبله برای خرید خانوادگی نیز فراهم شده است.
به این صورت که اگر دو نفر از اعضای خانواده (مثلا پدر و فرزند یا خواهر و برادر) به صورت مشارکتی یک واحد مسکونی خریداری کنند، می‌توانند از دو وام ۵۰۰ میلیونی (در مجموع ۱ میلیارد تومان) استفاده کنند.
این الگو شاید در ظاهر جذاب باشد، اما در بازاری با قیمت ۶ میلیارد تومانی برای یک واحد متعارف در تهران، همچنان پوشش ناچیزی دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۷ تاکنون، رقم وام خرید مسکن ۳.۸ برابر شده، اما قیمت آپارتمان ۱۹.۵ برابر رشد کرده است.
این یعنی در بهترین حالت، وام خرید مسکن حتی از پسِ تورم ۵ ساله بازار مسکن هم برنیامده است.
این عقب‌ماندگی، نه‌تنها تقاضای واقعی را پشت دروازه خرید نگه داشته، بلکه در میان‌مدت به افزایش فشار قیمتی در بازار دامن خواهد زد.
در کنار وام خرید، سقف وام ساخت نیز به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافته؛ در حالی که این رقم برای پروژه‌های دولتی مسکن ملی تا ۶۵۰ میلیون تومان تعیین شده است.
تفاوت بین این دو نشان می‌دهد که سیاست‌گذار اعتباری، حمایت از مسکن‌سازی دولتی را به سرمایه‌گذاران حقیقی بازار ترجیح داده است.
تجربه شهر جدید پرند نشان می‌دهد که مسکن ملی تا ۲۵ درصد گران‌تر از قیمت واحدهای آماده مشابه در بازار است؛ نتیجه‌ای از مدل پرهزینه و ناکارآمد ساخت‌وساز دولتی.
تصویب سقف جدید وام مسکن در پایان سال ۱۴۰۳، بیش از آنکه پاسخگوی نیازهای واقعی بازار مسکن باشد، به نوعی حرکت نمادین برای حفظ ظاهر سیاست‌گذاری اعتباری است.
در نبود اراده برای اصلاح ریشه‌ای الگوی تامین مالی مسکن و فقدان سیاست‌های مکمل مانند پرداخت یارانه بهره یا تعریف وام دو منظوره ساخت/خرید، این تسهیلات همچنان در سطحی باقی خواهد ماند که فقط می‌توان با آن چند مترمربع از یک واحد مسکونی را خریداری کرد.
