طبق آخرین آمار، فقر مسکن در کشور به بیش از ۵۰ درصد رسیده است. همزمان، قیمت مسکن در تهران به متری ۱۰۲ میلیون تومان افزایش یافته و مدت انتظار برای خانه‌دار شدن به ۱۵۷ سال رسیده است. حسین جوشقانی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با الف، شرایط بحرانی این بازار را تحلیل کرده است. جوشقانی با تاکید بر نقش وزارت راه و شهرسازی در تعدیل بازار مسکن گفت: «وزارت راه و شهرسازی با اجرای صحیح قوانین، نه تنها می‌تواند سرمایه‌گذاران را به ساخت و ساز ترغیب و تشویق کند، بلکه قادر است قیمت مسکن را نیز کنترل کند. این ترغیب و تشویق به ساخت و ساز، به تنهایی می‌تواند با افزایش عرضه، به کاهش قیمت مسکن منجر شود. در حال حاضر، شورای عالی مسکن محدودیت‌های شدیدی را بر اراضی شهری اعمال کرده که این امر، عرضه را به طور مستقیم کاهش می‌دهد. اگر وزارتخانه بتواند این محدودیت‌ها را کاهش دهد، زمین بیشتری در دسترس سازندگان قرار خواهد گرفت و فرآیند اخذ مجوزها تسهیل خواهد شد. در این صورت، می‌توان انتظار داشت که با افزایش عرضه، قیمت‌ها نیز تعدیل شوند»
آواز مرگ صنایع ساختمانی!
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه عدم تعادل در بازار مسکن این نیست که بازار دچار نوسان است، بلکه تعادلی که وجود دارد مطلوب نیست، گفت: این وضعیت را می‌توان از دو جنبه بررسی کرد. از یک‌سو، درآمد خانوارها در سال‌های اخیر افزایش چندانی نداشته و قیمت مسکن برای خانوارها بسیار بالاست و احتمال افزایش مجدد آن‌ها نیز وجود دارد؛ حتی پیش‌بینی نمی‌شود که در آینده به میزانی برسد که امکان خرید خانه را برای آن‌ها فراهم کند! در نتیجه، این تعادل از نگاه خانوارها تعادل نامطلوبی است.
این مدرس دانشگاه در ادامه بیان کرد: از جنبه سرمایه‌گذاران و سازندگان نیز وضعیت مطلوب نیست. افزایش قیمت مصالح و رشد نرخ ارز در ماه‌های اخیر، در حالی که قیمت آپارتمان به همان نسبت افزایش نداشته، موجب کاهش سود ساخت‌وساز شده است. به همین دلیل، بسیاری از پروژه‌هایی که تا پیش از این سودآور بودند و سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به اجرای آن‌ها بودند، اکنون دیگر جذابیت ندارند. بنابراین، در شرایطی قرار گرفته‌ایم که از یک‌سو، قیمت مسکن برای خانوارها بالاست و امکان خرید ندارند و از سوی دیگر، قیمت مسکن برای سرمایه‌گذاران و سازندگان پایین است و توجیه اقتصادی ندارد!
وی تأکید کرد: نتیجه تعادلی این خواهد بود که ساخت‌وساز کاهش یابد، چراکه سرمایه‌گذاران تمایلی به ورود به این بخش نخواهند داشت. در مقابل، تا زمانی که قیمت‌ها کاهش نیابد یا درآمد خانوارها افزایش پیدا نکند، تقاضای مصرفی نیز رشد نخواهد کرد. در این میان، تنها سناریویی که می‌تواند باعث رونق بازار شود، ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن است که ممکن است دوباره اتفاق بیفتد.
او افزود: در ماه‌های اخیر، قیمت طلا و ارز به‌شدت افزایش پیدا کرده و از منظر سرمایه‌گذاری، مسکن اکنون به‌نوعی از این رشد عقب‌مانده است؛ بنابراین، اگر قرار باشد این عقب‌ماندگی جبران شود، ممکن است شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن باشیم. این موضوع به نفع سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن خواهد بود اما برای متقاضیان واقعی که قصد خرید خانه برای سکونت دارند، شرایط را دشوارتر خواهد کرد.
نقش وزارت راه و شهرسازی در کنترل بحران
جوشقانی در پاسخ به این سوال که وزارت راه و شهرسازی چه نقشی در کنترل این بحران دارد، بیان کرد: نقش این وزارتخانه در این میان قابل چشم‌پوشی نیست؛ زیرا این نهاد در نقطه ثقل این موضوع قرار دارد و می‌تواند هم بر عرضه و هم بر تقاضا اثرگذار باشد. وزارت راه و شهرسازی با اجرای صحیح قوانین، نه تنها می‌تواند سرمایه‌گذاران را به ساخت و ساز ترغیب و تشویق کند، بلکه قادر است قیمت مسکن را نیز کنترل کند. این ترغیب و تشویق به ساخت و ساز، به تنهایی می‌تواند با افزایش عرضه، به کاهش قیمت مسکن منجر شود.
وی، مهم‌ترین اقدام وزارت راه و شهرسازی را افزایش عرضه مسکن از طریق سیاست‌گذاری‌های مناسب دانست و تصریح کرد: این سیاست‌ها می‌توانند شامل کاهش هزینه‌های زمین، تسهیل فرآیند صدور مجوزهای ساخت‌وساز و حمایت از رویکردهای نوآورانه در صنعت مسکن باشند. در حال حاضر، شورای عالی مسکن محدودیت‌های شدیدی را بر اراضی شهری اعمال کرده که این امر، عرضه را به طور مستقیم کاهش می‌دهد. اگر وزارتخانه بتواند این محدودیت‌ها را کاهش دهد، زمین بیشتری در دسترس سازندگان قرار خواهد گرفت و فرآیند اخذ مجوزها تسهیل خواهد شد. در این صورت، می‌توان انتظار داشت که با افزایش عرضه، قیمت‌ها نیز تعدیل شوند.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: در شهر تهران، برخی پروژه‌های ساختمانی با موانع جدی در مسیر دریافت مجوز ساخت مواجه هستند. گزارش‌هایی وجود دارد، در مواردی مشاهده شده که نشان می‌دهد صدور مجوز برای یک پروژه مسکونی کوچک، بیش از یک سال به طول می‌انجامد. این در حالی است که این فرآیندها می‌توانند در بازه زمانی یک تا دو ماه انجام شوند. تسریع روند اداری این پروژه‌ها توسط دولت، می‌تواند میزان عرضه در بازار را افزایش داده و به کاهش قیمت مسکن کمک کند.
از بی‌توجهی به نوآوری تا تداوم طرح‌های شکست‌خورده
وی همچنین به موضوع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از طریق روش‌های نوین اشاره کرد و گفت: در حال حاضر، فناوری‌هایی مانند توکن‌سازی در بخش ساخت‌وساز می‌تواند تأثیر مثبتی بر افزایش عرضه داشته باشد اما متأسفانه وزارت راه و شهرسازی و برخی اتحادیه‌های املاک، به‌جای حمایت از این نوآوری‌ها، در مقابل آن‌ها موضع‌گیری کرده‌اند؛ این در حالی است که نوآوری در بازار مسکن می‌تواند به طور چشمگیری عرضه را افزایش داده و در نهایت، به کاهش قیمت و سود مصرف‌کنندگان منجر شود.
جوشقانی تصریح کرد: البته، برخی عوامل خارج از کنترل وزارت مسکن هستند. وضعیت نامناسب اقتصادی، درآمد پایین مردم و سودآوری ناکافی بسیاری از بنگاه‌ها برای پرداخت حقوق مکفی به کارکنان، از جمله این عوامل هستند. در حالی که بسیاری از کشورهای جهان، حتی قدرت‌های سرمایه‌داری نظیر ایالات متحده آمریکا، با پیاده‌سازی الگوهای نوآورانه، توانسته‌اند مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اقشار کم‌درآمد فراهم کنند، وزارت راه و شهرسازی همچنان بر طبل طرح‌های شکست‌خورده گذشته می‌کوبد!
وی ادامه داد: در حوزه اختیارات وزارت راه و شهرسازی نیز امکان اقداماتی وجود دارد. به عنوان مثال، در زمینه «تامین مسکن مقرون‌به‌صرفه» و نه لزوماً استفاده از اصطلاحاتی چون «مسکن ملی» یا طرح‌های شکست‌خورده پیشین می‌توان از تجربیات بین‌المللی موفق بهره برد.
تجربه جهانی در حوزه مسکن
این کارشناس مسکن در ادامه به تجربه سایر کشورها در این زمینه اشاره و اظهار کرد: در برخی کشورها، سیاست‌هایی مانند واگذاری زمین ارزان به افراد کم‌درآمد اجرا شده است اما این سیاست‌ها در بلندمدت موفق نبوده‌اند، چراکه مناطق مذکور به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم، به محل‌هایی برای بزهکاری تبدیل شده‌اند. تجربه جهانی نشان داده است که سیاست‌های موفق معمولاً به‌صورت ترکیبی اجرا می‌شوند.
وی توضیح داد: در برخی کشورها، سیاست‌هایی که توسعه‌دهندگان را ملزم می‌کند بخشی از پروژه‌های خود را به مسکن ارزان‌قیمت اختصاص دهند، نتایج بهتری داشته است. در این مدل، به توسعه‌دهندگان اجازه داده می‌شود که در ازای دریافت مجوزهای ویژه، بخشی از واحدهای خود را با قیمت مناسب‌تری به افراد کم‌درآمد عرضه کنند. این سیاست‌ها می‌توانند در کشور ما نیز اجرا شوند.
چشم‌انداز بازار مسکن در تابستان آینده
در پایان، این کارشناس حوزه مسکن درباره پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در تابستان سال آینده گفت: پیش‌بینی بازار در شرایط فعلی کار دشواری است. بسیاری از عوامل اقتصادی و بین‌المللی در این روند مؤثر هستند و نمی‌توان به‌طور قطع درباره روند قیمت‌ها اظهارنظر کرد. بااین‌حال، می‌توان چند سناریو را در نظر گرفت.
وی ادامه داد: اگر تنش‌های سیاسی و نظامی در منطقه تشدید نشود و اقتصاد کشور در مسیر ثبات نسبی قرار گیرد، به‌دلیل عقب‌ماندگی قیمت مسکن نسبت به نرخ دلار و طلا، احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد. اما اگر شرایط نااطمینانی ادامه پیدا کند یا کشور دچار مشکلات امنیتی شود، ممکن است سرمایه‌گذاران از بازار مسکن خارج شوند و قیمت‌ها در کوتاه‌مدت کاهش یابد.
این کارشناس در پایان خاطرنشان کرد: در بلندمدت، نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌های کنونی پایدار بمانند. چنانچه سیاست‌های مناسب برای افزایش عرضه اتخاذ نشود، مسکن همچنان به‌عنوان یکی از بازارهای جذاب برای سرمایه‌گذاران باقی خواهد ماند و همین موضوع می‌تواند به رشد قیمت‌ها در آینده منجر شود.
