گروه مسکن و شهری: سرمایه‌گذار ساختمانی برای تولید مسکن در تهران که معمولا 1.5 سال زمان می‌‌برد، باید «20 ماه در ماراتن جواز ساخت» معطل شود و در نهایت تاوان این «دوندگی» را با «تحمل تورم» پرداخت کند. گزارش «دنیایاقتصاد» از هزینه‌‌ای که سازندهها با قیمت‌های حال حاضر زمین و مصالح‌‌ساختمانی برای ساختمان‌‌سازی صرف می‌کنند، حاکی است: میانگین قیمت تمامشده یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران 89 میلیون تومان برآورد میشود. 67درصد این رقم به «سهم قیمت زمین در ساخت یک مترمربع بنا» اختصاص دارد و مابقی «قیمت ساخت شامل مصالح ساختمانی و دستمزد» میشود.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از عایدی سرمایهگذاری ساختمانی بر اساس بهای ساخت و قیمت فروش واحد مسکونی نشان می‌دهد، این نرخ حول و حوش 15درصد است که «پایین‌‌ترین» نرخ بازدهی سالانه در مقایسه با «سرمایهگذاری (غیرمولد) در بازارهایی همچون طلا، دلار، سکه و ملک» بر اساس کارنامه سال 1403 بازارهاست.
مطابق بررسیهای «دنیایاقتصاد»، آنچه باعث شده بازدهی سرمایهگذاری ساختمانی در مقایسه با حوزه‌‌های دیگر، کاهش پیدا کند و این بخش از جذابیت بیفتد، به دو عامل بیرونی و درونی بازار مسکن و ساختوساز مربوط میشود.
عامل بیرونی که «کلیدی» محسوب میشود، سطح بالای تورم تولید است که مهار آن نیازمند اصلاحات اقتصادی و سیاسی است. بخشی از تورم تولید مسکن به تورم زمین ارتباط دارد که اگر ریسک‌‌های سیاسی فروکش کند، تقاضای سرمایه‌‌ای خرید ملک نیز فروکش میکند و در مقابل، عرضه زمین برای ساخت به تدریج افزایش می‌‌یابد و این معادله خود باعث «ثبات نسبی قیمت زمین» میشود. اما عامل درونی «کاهنده جذابیت سرمایهگذاری در بخش مسکن»، دروازه ورود سازنده به بازار است. فرآیندی که شهرداری‌‌ها در قالب آن برای سرمایه‌گذار ساختمانی «جواز ساخت» یا همان «پروانه ساختمانی» صادر می‌کنند، تبدیل به «گلوگاه گران‌قیمت» ورود سرمایه به بازار تولید مسکن شده است.
تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» از روند فرسایشی دسترسی بسازوبفروش‌ها و شرکتهای ساختمانی به پروانه‌‌ساختمانی در پایتخت مشخص میکند، سازنده یک ساختمان مسکونی نه چند بزرگ‌‌مقیاس که در حد 10 واحد مسکونی باید «20 ماه برای دریافت اجازه سرمایهگذاری»، معطل بماند. در این ماراتن 20 ماهه، 10 نهاد عمومی، دستگاه دولتی یا شرکت دولتی باید به شکل «مراحل مار و پله»، تاییدیه‌‌های اولیه موردنیاز برای «شروع ساختوساز» را امضا کنند به‌طوری که اگر در هر مرحله، یکی از این 10 مجوزدهنده، درخواست سرمایه‌گذار ساختمانی را به خاطر نقص مدرک، برگشت بزند، پروسه «جمع‌‌آوری امضا» باید از نو بین دستگاه‌‌های صدور مجوز طی شود.
محاسبات سرمایه‌گذاران ساختمانی از «بهای تحمل ماراتن مجوز سرمایهگذاری» می‌‌گوید، فرآیند بسیار طولانی اخذ جواز ساخت، «هزینه ساخت» را 10 تا 15درصد افزایش می‌دهد و اگر «مجوزهای 10 گانه» که پابند سرمایه‌گذار ساختمانی شده است، به نوعی تعدیل شود که پروانه ساختمانی به شکل طبیعی، ظرف یک ماه صادر شود، به همین نسبت هزینه ساخت کاهش پیدا میکند و در نتیجه قیمت تمامشده آن هم افت میکند.همچنین فرمول پلکانی «عوارض فروش تراکم» برای طبقات بالاتر از طبقه چهارم، اثر معنادار روی «تورم زمین» در تهران دارد. زمین‌‌های با تراکم بیشتر، ارزش فروش چند برابری نسبت به املاک کلنگی که اجازه ساخت با طبقات کمتر دارند، پیدا میکند و در نهایت املاک یک محله تحت‌تاثیر ارتباط نسبی قیمت‌ها، تحت‌تاثیر این مدل ارزش‌‌گذاری قرار می‌گیرد.
بررسی قیمت تمام شده مسکن با احتساب «قیمت زمین و هزینه ساخت» نشان می‌دهد، سرمایهگذاری ساختمانی «کمترین عایدی» را نسبت به بازدهی دیگر بازارها دارد. نتایج میدانی «دنیایاقتصاد» از قیمت پیشنهادی فایل‌‌های ارائه شده در بازار زمین پایتخت حاکی از رسیدن «نسبت قیمت زمین به مسکن» به عدد 2 است که این رقم طی چند سال اخیر به‌‌صورت میانگین در حدود 1.5 بوده است. اگرچه این نسبت حاکی از سبقت تورم زمین نسبت به مسکن است، اما عایدی 15درصدی از ساخت مسکن برای سازندگان کمترین بازدهی را برای سرمایه‌گذاران دارد و همین امر منجر به خروج بسیاری از سرمایه‌گذاران از این بازار شد.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از بازار زمین یا همان ساختمان‌های مسکونی کلنگی تهران نشان می‌دهد، میانگین قیمت پیشنهادی زمین در محلههای منتخب مناطق 22گانه تهران در انتهای سال 1403 به رقم 201 میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این در حالی است که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌های میان‌‌متراژ در محلههای منتخب 22 منطقه تهران در انتهای سال 1403، عدد نزدیک به 100 میلیون تومان در هر مترمربع را نشان می‌دهد. در واقع قیمت زمین دو برابر قیمت آپارتمان‌‌های در نوبت فروش است که بیش از همه به اثر ریسک‌‌های تورم‌‌ساز در اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر بازمی‌گردد. بررسی‌‌ها حاکی از عرضه بسیار کم فایل‌‌های ارائه شده در بازار زمین و ساختمان‌های مسکونی کلنگی در اواخر اسفند و هفته اول فروردین است، که این میتواند ناشی از عدم‌رغبت سازندگان به خرید زمین یا مشارکت با مالکان باشد که افزایش بی‌رویه مصالح ساختمانی تقریبا سازندگان و خریداران زمین را از بازار زمین حذف کرد.
البته با نگاهی به فایل‌‌های ارائه شده به بازار زمین، این عدم‌تمایل را می‌توان در بین مالکان زمین و خانه کلنگی هم مشاهده کرد که با توجه به تورم رغبتی برای فروش زمین یا مشارکت با سازندگان ندارند. تحقیقات انجام شده از وضعیت بازار زمین بر اساس فایل‌‌های ارائه شده به بازار و روایت واسطههای ملکی حاکی از رکود بازار زمین برای سرمایهگذاری و ساختوساز در یکسال گذشته است و این رکود در سال جدید نیز همچنان ادامه دارد. در واقع هر دو سمت فعال در بازار زمین یعنی سازندگان و مالکان به‌‌دلیل غیرقابل پیش‌بینی بودن وضعیت تورم زمین، مسکن و به‌‌طور کلی اقتصاد، تقریبا فعالیت خود را متوقف کرده‌‌اند و هر دو سمت در انتظار آینده «مذاکرات بین ایران و آمریکا» هستند تا جهت بازار زمین و مسکن تعیین شود. برخی از واسطههای بازار، بازگشت سرمایه‌گذاران به سمت بازار زمین و مسکن را مشروط به پایین آمدن نرخ دلار و سکه معرفی می‌کنند که در این صورت احتمال رونق این بازار وجود خواهد داشت.
برآیند روند بازار زمین و ساختمان‌های مسکونی کلنگی تهران در سال گذشته و حتی تا به امروز بر اساس روایت واسطههای ملکی نشان می‌دهد، این بازار در سال 1403 در مجموع با تغییرات چندانی در قیمت زمین و خانه کلنگی مواجه نشده و به‌‌دلیل رکود در یک ثبات نسبی قرار داشت و نوسانات، حداقلی بوده‌‌اند. در واقع در سال گذشته به دلیل ریسک‌‌های غیراقتصادی، سرمایه‌گذاران به‌‌طور کل از بازار ملک و زمین بیرون آمدند و در بازارهای دلار ، سکه و طلا سرمایهگذاری کردند. البته برخی از واسطههای ملکی معتقد به حرکت در این بازار از اواخر اسفند سال گذشته بوده‌‌اند که احتمالا این روند در سال جدید نیز ادامه خواهد داشت.
در مجموع، اگرچه بازار زمین نسبت به آپارتمان، پویاتر است اما با توجه به بالا بودن مصالح ساختمانی، سازندگان مایل به ساخت مشارکتی با مالکان برای کاهش هزینه‌‌ها هستند. اما در مقابل مالکان رغبت کمتری به مشارکت دارند و بیشتر علاقه‌مند به فروش کامل زمین هستند. به گفته برخی از واسطههای ملکی محلههای منتخب تهران، در سال گذشته تقاضای سرمایه‌‌ای تقریبا از بازار حذف شده و عمده سرمایه‌گذاری‌‌ها به جای زمین و ملک به سمت دیگر بازارها همچون دلار، سکه و طلا حرکت کرده بود.
حسین جوشقانی صاحب‌‌‌نظر اقتصاد مسکن و تحلیلگر بازار ساختوساز در گفت‌‌‌وگو با «دنیایاقتصاد»، با اشاره به اینکه «قیمت زمین در سال گذشته» برخلاف «ثبات نسبی قیمت مسکن»، افزایش محسوس داشت، تصریح کرد: اگر چه سرمایهگذاری ساختمانی در بازار مسکن تهران در رکود نسبی قرار دارد اما در سمت عرضه زمین نیز رکود فروش دیده میشود. ضمن آنکه محدودیت‌‌‌های توسعه فیزیکی تهران که توسط دولت و شهرداری اعمال میشود، کمبود نسبی «زمین برای ساخت» را به شکل سالانه بیشتر میکند. جوشقانی معتقد است، کاهش طول زمانی «دسترسی سازنده به پروانه ساختمانی» ارتباط مستقیمی با تغییر قیمت ساخت دارد. کاهش قیمت ساخت مسکن تا 15 درصد از مسیر «دسترسی راحت به جواز ساخت» امکان‌‌‌پذیر است.
همچنین ساختوساز حقوقی به جای تعریف پروژه‌‌‌های در مقیاس کوچک نیز میتواند هزینه ساختوساز را 10 تا 15درصد کاهش دهد.جوشقانی درباره «سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمامشده تولید مسکن» نیز به «دنیایاقتصاد» گفت: شهر تهران به دلیل خط‌‌‌محدوده رشد فیزیکی، با محدودیت عرضه زمین روبه‌رو است. در صورتی که امکان سرمایهگذاری برای شهرک‌‌‌سازی توسط شرکتهای توسعه دهنده در خارج از محدوده شهر فراهم شود، «ساخت حومه‌‌‌های قابل سکونت» به جای «حومه‌‌‌های خوابگاهی» در اطراف پایتخت شروع خواهد شد. مهم‌ترین عنصر کارآمدی «حومه چند منظوره» در تهران، شهرک‌‌‌های مسکونی مجهز به شبکه حمل و نقل سریع و ارزان برای اتصال به پایتخت است.
