راضیه احقاقی: چالش تامین مسکن موضوعی است که گروه‌های مختلف درآمدی از اقشار ضعیف تا متوسط را در کشور به خود درگیر کرده است؛ این امر تازگی ندارد و بررسی‌‌های تاریخی نشان از آن دارد که حتی در دهه 40 و 50 نیز بخش عمده‌‌ای از جامعه شهری در کشور با چالش تامین خانه روبه‌رو بوده‌‌اند. درحالی که در شرایط کنونی بخش عمده‌‌ای از خانوارها حتی در گروه‌های میان‌درآمد به دلیل عدم توان مالی توان خانه‌‌دار شدن را ندارند؛ در دهه‌‌ 40 و 50، قشر متوسط به دلیل کسری عرضه نمی‌توانست خانه‌‌دار شود.

ساخت شهرک اکباتان راهکاری درست برای پاسخ به چالش مسکن قشر متوسط شهری در دهه 40 و 50 بود؛ اما استفاده از این مدل لزوما نمی‌تواند چالش فعلی خانه‌‌ندارها را مرتفع کند. بررسی مدل اکباتان حاکی از آن است که در دوره مزبور بانک‌ها توان تامین مالی برای اعطای تسهیلات کافی برای خانه‌‌سازی را داشتند و قشر متوسط نیز توان بازپرداخت اقساط تسهیلات را داشت. اما در شرایط کنونی به دلیل سال‌های افول رشد اقتصادی در کشور از سویی دیگر بانک‌ها توان تامین مالی برای اعطای تسهیلات را ندارند و از سوی دیگر مردم توان بازپرداخت ندارند. اکباتان‌‌سازی توانست چالش ساخت مسکن برای قشر متوسط را تا حدی مرتفع کند، اما این روش در شرایط کنونی پاسخ مناسبی به بازار فعلی مسکن در کشور نمی‌دهد. اگر قرار باشد پروژه‌‌ای مشابه اکباتان در کشور تعریف شود که 70 درصد هزینه ساخت از طریق تسهیلات بانکی تامین مالی شود، اقساط بانکی به میزانی قابل توجه خواهد شد که افراد از پس تامین هزینه برنمی‌‌آیند.

«دنیای اقتصاد» در برنامه خانه اول گفت‌وگویی با دکتر حسین ایمانی‌جاجرمی صاحب‌‌نظر و پژوهشگر حوزه اقتصاد شهر و مسائل مسکن داشت که در این گفت‌وگو به بررسی مدل اکباتان در ساخت مسکن در کشور پرداخت؛ این پژوهشگر معتقد است زمانی می‌توان به سراغ مدل اکباتان در ساخت خانه رفت که سیاست پولی و بانکی در کشور تغییر کند؛ به نحوی که تورم رفع شود، روابط خارجی با دنیا اصلاح شود، رشد اقتصادی مثبت شده و محیط مناسبی برای جذب سرمایه اقتصادی به کشور فراهم شود.

***

مساله تامین مسکن، نیاز روز بخش قابل توجهی از آحاد جامعه از اقشار ضعیف تا متوسط شده است؛ چرا طی دهه‌های اخیر نمونه‌های پروژه‌هایی نظیر شهرک اکباتان در کشور تکرار نشد و این پروژه چه میزان بر مبنای سرمایه و توان داخلی و چه میزان با مشارکت خارجی‌‌ها احداث شد؟

ساخت شهرک اکباتان مدل خانه‌‌سازی برای اقشار متوسط جامعه بود؛ اگر قرار بر ایجاد خانه برای این قشر درآمدی باشد، می‌توان به بررسی تجربه اکباتان به عنوان یک الگو پرداخت؛ اما این مدل گزینه مناسبی برای مسکن کم‌‌درآمدها نیست. گروه‌های مختلف درآمدی در کشور متقاضی مسکن هستند و درواقع تامین مسکن تنها چالش کم‌درآمدها نیست. البته گروه‌های با درآمد بالا از این قاعده مستثنی هستند، این گروه در سال‌‌های پیش از انقلاب 57 و در سال‌های پس از انقلاب هیچ‌گاه با چالش مسکن مواجه نبوده‌‌اند؛ برآورد می‌شود که درحال حاضر 300 تا 400 هزار واحد مسکونی لوکس در شهر تهران خالی باشد.

به هر ترتیب مدل‌‌سازی از پروژه ساخت اکباتان و بررسی ویژگی‌‌های این پروژه می‌تواند به ارائه مدلی مناسب برای ساخت مسکن برای اقشار با درآمد متوسط در کشور بینجامد. مدل‌‌سازی از هر پروژه‌‌ای عوامل موفقیت یا جوانب نادرست آن را نمایان می‌‌کند و در برنامه‌‌ریزی آتی به کمک می‌‌آید.

به شخصه معتقدم که آقای رحمان گلزا‌رشبستری به عنوان معمار و بنیان‌‌گذار شهرک اکباتان نقش ویژه‌‌ای در تحقق پروژه اکباتان داشت؛ اگرچه او دانش‌آموخته مهندسی معماری از دانشگاه تهران بود و در حیطه ساخت‌‌وساز فعالیت داشت؛ اما برخورداری از هوش تجاری و مدیریتی باعث شد تا این پروژه عظیم را پیش ببرد.

مساله اقتصاد کشور و چالش تامین مسکن در شرایط کنونی با دهه 50 تفاوت‌‌هایی دارد؛ در دهه 50 کشور با محدودیت منابع مالی مواجه نبود؛ تقاضای قابل توجهی برای مسکن در حوزه شهری شکل گرفته بود که شیوه سنتی ساخت‌‌وساز، پاسخگوی آن نبود و این موضوع چالش‌‌ساز شده بود. رشد اقتصادی مثبت در اواخر دهه 40 و 50 و سرریز بخشی از آن به جیب گروه‌های مخالف درآمدی باعث بهبود وضعیت رفاهی طبقه متوسط در آن زمان شد. این موضوع تقاضا برای خرید خانه را افزایش داد، اما سرعت پایین ساخت‌‌وساز باعث شده بود که این تقاضا بدون جواب باقی بماند. در چنین شرایطی آقای گلزار‌شبستری سازنده و طراح اکباتان درصدد برآمد تا به سراغ فناوری‌‌های روز دنیا رفته تا به این ترتیب با افزایش سرعت ساخت‌‌وساز، پاسخ مناسبی به نیاز بازار به مسکن بدهد. این فرد برای ساخت شهرک اکباتان ابتدا شرکت نوسازی و عمران تهران را تاسیس کرد و از آنجاکه دانش ساخت سریع در کشور وجود نداشت، گلزار‌شبستری به سراغ شعبه سوئیسی شرکت استارتز رفت و این شرکت به عنوان شریک و ناظر پروژه در پروژه اکباتان با شرکت نوسازی و عمران تهران وارد مشارکت شد.

در دهه 50 و در ساخت پروژه اکباتان از مدل پیش‌فروش برای تامین مالی ساخت مسکن به خوبی بهره گرفته شد؛ چرا در سال‌های پس از انقلاب جز در موارد معدود در دهه 70 از مدل پیش‌‌فروش مسکن استفاده نشد؟

بخش عمده‌‌ای از این موضوع به سیاست‌های پولی و بانکی در نظام اقتصادی کشور بازمی‌‌گردد. تامین مالی پروژه اکباتان از طریق راه‌‌اندازی شرکت پس‌‌انداز وام مسکن اکباتان انجام شد؛ به نحوی که این شرکت به هر فرد پیش‌‌خرید‌کننده خانه در اکباتان وامی اعطا می‌‌کرد، البته این وام به حساب شرکت سازنده منتقل می‌شد و خریدار اقساط آن را می‌‌پرداخت. به این ترتیب شرکت سازنده هیچ‌گاه در تامین مالی دچار چالش نبود و روند ساخت‌‌وساز را از محل به موقع منابع تسهیلات بانکی تامین می‌‌کرد.

در عین حال در آن دوره رابطه ایران با دنیا طبیعی بود، خبری از تحریم نبود و به این ترتیب چالشی در جذب تکنولوژی روز دنیا، پیمانکاران خارجی و سرمایه‌‌گذاران بین‌المللی وجود نداشت و این موضوع در اجرای چنین پروژه‌‌ای به‌شدت کمک کرد. درواقع وضعیت اقتصادی کشور باعث شد تا در آن دوره ده‌ها پروژه مشابه دیگر نیز در کشور اجرایی شود.

به شرط حصول توافق در عرصه سیاست خارجی، بخش مسکن کشور نیازی به جذب سرمایه خارجی دارد و آیا بخش مسکن کشور از پتانسیل کافی برای جذب سرمایه خارجی برخوردار است؟

ما ایرانی‌‌ها در حافظه تاریخی خود تجربه‌های تلخی از حضور خارجی‌‌‎ها در کشور داریم؛ نخستین ورود سرمایه‌‌داران خارجی به ایران به دوره قاجار بازمی‌‌گردد؛ این سرمایه‌‌گذاران عمدتا با پرداخت رشوه به مقامات عالی کشور امتیازهایی نظیر توتون و تنباکو، نفت، احداث راه‌‌آهن و... را به دلیل قابلیت سودآوری گرفتند؛ این رویه باعث شده تا ایرانی‌‌ها با استناد به حافظه تاریخی خود اعتمادی به حضور خارجی‌‌ها در کشور نداشته باشند. اگر همچنان این ذهنیت و دید منفی در ما باقی مانده باشد؛ بهتر است به فکر مشارکت با سرمایه‌‌گذاران یا شرکت‌های فناور خارجی نباشیم. تداوم ذهنیت منفی باعث می‌شود تا سرمایه‌‌گذار خارجی نیز تمایلی به حضور در بازار ایران نداشته باشد چرا که از نیمه‌‌کاره ماندن فعالیت خود هراس دارد.

 به شکل کلی جذب سرمایه نیاز به ایجاد شرایط مساعد دارد؛ در دنیای کنونی رقابت جدی برای جذب سرمایه‌‌گذاران، کارآفرین‌‌ها و حتی افراد خلاق وجود دارد؛ این موارد زمانی جذب می‌شوند که شرایط مساعد باشد.

در عین حال پیش از هرگونه جذب سرمایه خارجی ابتدا باید برآوردی دقیق از کمبودها انجام شود، باید مشخص شود که در کدام حوزه‌ها نیاز به دانش فنی است؛ در کدام حوزه مشاوره نیاز است و جذب سرمایه چالش کدام حوزه است. در ادامه با بسته پیشنهادی مشخص و با اطمینان از ثبات در سیاستگذاری به سراغ گزینه‌های مطرح برویم.

کدام یک از حوزه‌های توسعه شهری در کشور نیاز به جذب سرمایه خارجی دارد؟

رشد اقتصادی منفی کشور طی سال‌های متمادی باعث شده تا دولت نتواند در بخش زیرساخت هزینه کند؛ درواقع درآمد دولت تنها کفاف پرداخت دستمزد را می‌دهد. اگر منابع داخلی وجود دارد، باید در بخش زیرساخت به مصرف برسد؛ اگر وجود ندارد باید به سراغ منابع خارجی رفت. بخش حمل‌‌ونقل از جمله حوزه‌هایی است که نیاز به جذب سرمایه خارجی دارد. اگر لازم است که مسکن در کشور به سرعت ساخته شود؛ لازم است تا برای این بخش نیز به سراغ جذب تکنولوژی و سرمایه خارجی برویم. تخصص، دانش، سرمایه و نظارت در این بحث قابل طرح است.

در مدل پیش‌فروش خانه در شهرک اکباتان، خریداران که در زمره گروه متوسط درآمدی بودند؛ 70‌درصد هزینه ساخت هر واحد را از طریق وام بانکی تامین کرده و میزان اقساط بانک مطابق درآمد آنها بود. در شرایط کنونی درحالی که هزینه ساخت یک آپارتمان متوسط در شهر تهران حدود 7 میلیارد تومان است؛ اگر قرار به تامین 70‌درصد این مبلغ از طریق وام نیز باشد؛ قشر متوسط توان بازپرداخت اقساط چنین وامی را ندارند. در چنین شرایطی سیاستگذار چه راهکاری باید اخذ کند؟

کنترل تورم مهم‌‌‌ترین وظیفه دولت در شرایط کنونی است؛ اگر در شرایط کنونی اقشار متوسط نیز از پس بازپرداخت هزینه وام برنمی‌‌‌آیند به دلیل کاهش تورم و افت ارزش پول ملی است. عموما چالش‌‌‌ها در بخش مسکن به افراد خرد نظیر واسطه‌‌‌ها نسبت داده می‌شود، اما واقعیت آن است که چالش از بخش کلان اقتصاد نشأت می‌‌‌گیرد و باید از سرمنشأ نیز حل شود. دولت وظیفه دارد تا با مدیریت اقتصادی و کاهش سرعت تورم وضعیت را به نحوی پیش ببرد که امکان فعالیت اقتصادی در کشور فراهم شود.  در دهه 40 و اوایل دهه 50 به واسطه تورم پایین امکان فعالیت اقتصاد در کشور فراهم بود؛ اما در شرایط کنونی تورم، پیش‌بینی‌‌‌پذیر نبودن آینده و ریسک‌‌‌های متعدد کار را به نحوی پیش برده است که نمی‌توان اقدامی برای بلندمدت انجام داد.

تعلل شهرداری در صدور مجوز ساخت یکی از موانع اصلی ساخت‌‌‌وساز در کشور است و این رویه قطعا مانعی برای ورود سرمایه خارجی نیز تلقی می‌شود، دست‌‌‌اندازی شهرداری‌‌‌ها در مسیر ساخت‌وساز سابقه طولانی دارد به نحوی که سازنده اکباتان در مرور خاطرات خود نیز از سال‌های معطلی در راهروهای شهرداری و دولت گلایه دارد. برای جذب سرمایه‌‌‌گذاران داخلی و خارجی به صنعت ساخت‌‌‌وساز، چه تغییراتی در روند صدور مجوزها از سوی سیاستگذاران باید ایجاد شود؟

پروژه اکباتان در شرایطی در کشور اجرایی شد که زمین این پروژه در بیرون شعاع تهران انتخاب شده بود. در آن زمان برای تهران حریمی 120 کیلومتری با ممنوعیت بارگذاری در نظر گرفته شده بود. به این ترتیب در حالی که شهرداری و شورای نظارت بر گسترش ساخت تهران، مجوز الحاق زمین اکباتان به شهر تهران را نداد، آقای گلزار شبستری برای دریافت مجوز ساخت در این زمین‌‌‌ها و الحاق آن به شهر تهران به محمدرضا پهلوی نامه‌‌‌نگاری کرد و این پروژه با دستور شخص محمدرضا پهلوی و با دور زدن طرح جامع شهر تهران ساخته شد. به نظر می‌‌‌رسد که در تمامی دوره‌‌‌ها، مساله دور زدن قوانین در کشور مطرح بوده است؛ باید در خصوص رویه دور زدن قوانین در کشور بازنگری دقیقی انجام شود.  تجربه به ما نشان داد که تمام دخالت‌‌‌های دولت در حوزه مسکن باید شکست خورده اعلام شود؛ دولت نمی‌تواند سازنده مسکن باشد. قرار نیست سیاستگذار بیل و کلنگ در دست بگیرد؛ بلکه لازم است سیاستگذار وضعیت اقتصادی در کشور را رصد کند؛ تقاضای گروه‌‌‌های مختلف به مسکن را استخراج کند و برای هر گروهی گزینه‌ای مناسب ارائه کند.  درحالی در کشور وزارت راه و شهرسازی متولی بازار مسکن و ساخت‌‌‌وساز است که در سایر نقاط دنیا این مسوولیت بر عهده شهرداری‌‌‌ها گذارده می‌شود و شهرداری‌‌‌ها با در اختیار داشتن اطلاعات مردم و نیاز آنها به ترسیم پاسخ می‌‌‌پردازند. در ایران نیز شورای شهر، شوراهای روستا و شهرداری‌‌‌ها می‌توانند بهتر از یک وزارتخانه در بخش مسکن نقش ایفا کنند. درواقع سیاستگذاری کلان در وزارتخانه و اجرا به بخش‌‌‌های محلی یعنی شوراها و شهرداری‌‌‌ها واگذار شود.